Mục lục:
- Ngăn chặn thông tin sai lệch
- Phơi bày những hành động trái phép
- Yêu cầu thư Estoppel
- Thư Estoppel Vs. Chứng chỉ HOA
Bạn có thể cần một lá thư estoppel khi mua hoặc bán một căn hộ chung cư hoặc nhà ở thuộc hiệp hội chủ nhà, thường được gọi là HOA. Người mua và người cho vay thế chấp muốn biết liệu người bán có nợ số dư chưa thanh toán cho HOA hay không để các chi phí có thể được thanh toán khi đóng cửa. Một người bán muốn biết chính xác số tiền anh ta sẽ nợ khi đóng hoặc bán thế chấp. Các chữ cái Estoppel là các tuyên bố ràng buộc ngăn cản HOA rút lại các sự kiện hoặc nêu thông tin trái ngược.
Ngăn chặn thông tin sai lệch
HOAs có thể tăng phí, áp đặt các đánh giá đặc biệt và buộc chủ nhà phải chịu trách nhiệm đối với các khoản phí chưa thanh toán. Người mua đang xem xét một ngôi nhà trong HOA được hưởng thông tin đó, vì nó có thể ảnh hưởng đến tính mong muốn hoặc khả năng chi trả của căn nhà. Người mua, người bán và người cho vay thế chấp đều có thể yêu cầu thư estoppel hoặc chứng chỉ estoppel từ HOA trước khi đóng. HOAs có thể tính phí cho việc phát hành thư. Số tiền lệ phí tùy thuộc vào luật tiểu bang chi phối HOAs và các hiệp hội cá nhân. Ai trả phí thư estoppel phụ thuộc vào cuộc đàm phán của người mua và người bán.
Phơi bày những hành động trái phép
Thư HOA estoppel cũng tiết lộ khi chủ nhà đã vi phạm các quy tắc của hiệp hội, được gọi là Giao ước, Điều kiện và Hạn chế - CC & R - và quy định. Hạn chế HOA thường giới hạn xây dựng và thay đổi đối với các đơn vị chung cư hoặc lô gia đình. Vi phạm và hình phạt đối với các cải tiến trái phép đối với một tài sản xuất hiện trên thư estoppel. Người mua và người cho vay thế chấp của người mua sau đó có thể xem xét thêm về vấn đề, có thể tìm hiểu xem nó đã được giải quyết chưa và tiền phạt đã được trả chưa, và có thể đảm bảo rằng nhà đáp ứng các hướng dẫn của HOA trước khi đóng cửa.
Yêu cầu thư Estoppel
Không có mẫu soạn sẵn cho các chữ cái estoppel tồn tại. Thông tin được cung cấp trên một bức thư khác nhau tùy theo tiểu bang và HOA, với một số hiệp hội yêu cầu thông tin chi tiết hơn trong thư so với những người khác. Ví dụ, tại Florida, một bức thư tối thiểu phải có chữ ký của nhân viên HOA hoặc chữ ký của đại lý được ủy quyền, số tiền đánh giá và bất kỳ khoản tiền nào nợ HOA. Ngôn ngữ trong các chữ cái estoppel ở California thay đổi nhiều, theo Davis-Stirling.com, một trang web tài nguyên hợp pháp cho California HOAs. Thư Estoppel có thể bao gồm giới hạn phí chính xác cho các chữ cái, chẳng hạn như $ 250, hoặc đơn giản chỉ ra rằng phí không được vượt quá "chi phí hợp lý" của hiệp hội.
Thư Estoppel Vs. Chứng chỉ HOA
Người cho vay thế chấp của người mua có thể yêu cầu phiên bản riêng của thư estoppel, có thể đòi hỏi nhiều thông tin hơn thư mời của hiệp hội. Để bảo vệ lợi ích tài chính của mình, người cho vay có thể yêu cầu chứng chỉ HOA, bao gồm các chi tiết như số tiền dự trữ HOA, tỷ lệ nợ quá hạn của chủ nhà, tỷ lệ phần trăm của các đơn vị không có chủ sở hữu trong quá trình phát triển và bất kỳ phán quyết đang chờ xử lý hoặc không thỏa mãn đối với HOA. Thông tin này giúp người cho vay xác định xem HOA có âm thanh không.