Cách tính lãi thế chấp

Nếu bạn vay 200.000 đô la với lãi suất 6% mỗi năm, thì đó là 12.000 đô la một năm tiền lãi. Nếu khoản vay kéo dài 30 năm, đó là 360.000 đô la tiền lãi. Tuy nhiên, có một cách phức tạp hơn nhưng thuận lợi để tính số tiền lãi bạn phải trả khi thế chấp. Nó xem xét thực tế rằng mỗi khi bạn thực hiện thanh toán, số tiền cho vay của bạn sẽ giảm và bạn chỉ tính lãi cho số tiền mà bạn vẫn còn để trả lại.

Tổng tiền lãi cho khoản thế chấp thường lớn hơn số tiền đã vay.credit: AlexRaths / iStock / Getty Images

Số lượng thanh toán và lãi suất

Khi bạn tính lãi thế chấp, đầu vào đầu tiên vào tính toán là độ dài của khoản thế chấp của bạn, hoặc Số lượng thanh toán bạn sẽ thực hiện cho vay. Ví dụ: thế chấp 30 năm thường yêu cầu một khoản thanh toán một tháng trong 30 năm hoặc 360 khoản thanh toán. Đầu vào tiếp theo vào tính toán là lãi suất. Hầu hết những người cho vay trích dẫn lãi suất cho vay theo tỷ lệ phần trăm hàng năm. Khi bạn thực hiện thanh toán hàng tháng, bạn cần phải chuyển đổi lãi suất hàng năm thành lãi suất hàng tháng bằng cách chia nó cho 12. Ví dụ: nếu lãi suất hàng năm là 6 phần trăm, lãi suất hàng tháng là một nửa của 1 phần trăm, hoặc 0,005.

Số tiền thanh toán hàng tháng

Mặc dù khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn thường giữ nguyên, nhưng số tiền lãi bạn phải trả mỗi tháng là khác nhau. Điều này làm cho việc tính toán số tiền thanh toán hàng tháng của bạn hơi phức tạp. Để tính toán khoản thanh toán hàng tháng bao gồm cả lãi suất, hãy sử dụng công thức Một = P{r(1 + r)^n / (1 + r)^n - 1}, ở đâu Một là khoản thanh toán hàng tháng, P là số tiền của khoản vay, r là lãi suất hàng tháng và n là số lượng thanh toán. Đối với khoản vay 200.000 đô la với lãi suất 6 phần trăm trong 30 năm, P là 200.000, r là 0,005 và n là 360:

Một = 200,000{0.005(1 + 0.005)^360 / (1 + 0.005)^360 - 1} = $1,199.10

Tiền gốc và lãi hàng tháng

Với một khoản thế chấp thông thường, số tiền lãi bạn phải trả mỗi tháng sẽ giảm theo mỗi khoản thanh toán, bởi vì người cho vay chỉ tính lãi trên số tiền gốc còn nợ của khoản vay. Ví dụ: khoản thanh toán khoản vay đầu tiên của bạn bao gồm lãi cho toàn bộ số tiền của khoản vay, hoặc 0.005 lần $200,000, đó là $1,000. Nếu khoản thanh toán hàng tháng của bạn là $1,199.10, sau đó $1,000 đi về phía quan tâm và $199.10 về phía hiệu trưởng. Điều này mang lại số dư cho vay để $199,800.90, số tiền bạn sẽ trả lãi cho khoản thanh toán tiếp theo của mình. Tổng tiền lãi trên 30 năm là $231,676.38.

Lịch khấu hao và Tổng lãi

Ngoài tiền lãi cho một khoản vay, nhiều người cho vay tính phí, thường được gọi là chi phí kết thúc thế chấp Tuy nhiên, phí và lãi suất khác nhau giữa các bên cho vay và có thể phức tạp khi so sánh các đề nghị với lãi suất khác nhau và chi phí đóng khác nhau. Để đơn giản hóa quy trình này, nhiều người cho vay thêm chi phí đóng vào số tiền của khoản vay và cung cấp cho bạn tỷ lệ phần trăm hàng năm của khoản vay mà bạn có thể sử dụng để giúp chọn đề nghị cho vay tốt nhất. Ví dụ: BankRate.com ước tính chi phí đóng cho khoản vay mẫu là $ 4,800, dẫn đến một APR của 6.223 phần trăm.

Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh

Với thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, lãi suất của bạn có thể thay đổi thường xuyên. Để tính lãi thế chấp, xem xét từng thời kỳ của khoản vay với lãi suất không đổi như một khoản vay riêng, sau đó tổng hợp các khoản thanh toán lãi cho từng thời kỳ. Ví dụ: nếu lãi suất là 4 phần trăm trong năm năm và sau đó tăng lên 5 phần trăm, hãy tính lãi suất ở mức 4 phần trăm dựa trên khoản vay năm năm, sau đó tính lãi suất 5 phần trăm cho khoản vay 25 năm cho dư nợ gốc vào cuối kỳ năm năm đầu tiên.