Mục lục:
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp so sánh bán hàng
- Phương pháp chi phí
- Chọn phương pháp định giá phù hợp
Có ba phương pháp chính để định giá bất động sản thương mại và mỗi phương pháp đều mang lại lợi thế. Điều này bao gồm phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh bán hàng và phương pháp chi phí. Cách tiếp cận lý tưởng cho tài sản thương mại của bạn sẽ phụ thuộc vào vị trí và loại tài sản.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập, còn được gọi là phương pháp vốn hóa thu nhập, là cách phổ biến nhất để định giá bất động sản thương mại. Quá trình này bao gồm việc thiết lập một giá trị dựa trên thu nhập của tài sản và điều này được thực hiện bằng cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa (tỷ lệ giới hạn). Tỷ lệ trần là thiết yếu tỷ lệ thu nhập so với giá trị thị trường, và thu nhập và giá trị thị trường như vậy được biết đến bằng cách phân tích các tài sản tương tự trong khu vực. Sau đó, nhà đầu tư có thể ước tính giá trị thị trường của tài sản thương mại của mình bằng cách chia thu nhập hàng năm cho tỷ lệ trần. Vì vậy, nếu thu nhập hàng năm của một tài sản là 100.000 đô la và tỷ lệ giới hạn là 10 phần trăm, thì tài sản đó sẽ có giá trị là 1 triệu đô la.
Phương pháp so sánh bán hàng
Phương pháp bán hàng có thể là phương pháp đơn giản nhất để định giá tài sản thương mại. Nó liên quan đến việc khảo sát các tài sản thương mại gần đó. Giá bán của các tài sản này sau đó được ghi lại. Tài sản thương mại của nhà đầu tư sau đó lấy trung bình các giá bán này và điều chỉnh chúng lên hoặc xuống dựa trên cảnh quay vuông. Điều chỉnh thêm có thể được thực hiện để tính đến việc nâng cấp tòa nhà, chẳng hạn như tăng đỗ xe.
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là một phương pháp định giá bất động sản thương mại phức tạp hơn. Đầu tiên, nó ước tính giá trị đất của tài sản hoặc giá trị mà không có tòa nhà. Sau đó, chi phí xây dựng một bản sao chính xác của tòa nhà được thêm vào giá trị đất ước tính này. Sau đó, giá trị khấu hao được tính đến, có thể được biểu diễn dưới dạng hàm của tuổi của tòa nhà. Tài sản càng mới, ước tính càng đáng tin cậy.
Chọn phương pháp định giá phù hợp
Nếu bạn chưa quen với đầu tư bất động sản thương mại, lý tưởng là bạn hiểu từng trong ba phương pháp định giá tài sản chính. Bằng cách làm như vậy, bạn có thể thấy rằng định giá của bạn và ước tính của người định giá tài sản khác nhau. Hơn nữa, mỗi trong ba phương pháp đều có ưu điểm của chúng. Cách tiếp cận chi phí là thuận lợi cho những người có tài sản nằm xa các dự án tương tự, và do đó không thể so sánh giá bán và lãi suất trần. Cách tiếp cận thu nhập rất đơn giản nếu bạn có dữ liệu về tỷ lệ giới hạn, nhưng nó không lý tưởng để đánh giá các tòa nhà chung cư, vì tỷ lệ trống dao động. Trong trường hợp như vậy, phương pháp so sánh bán hàng sẽ là lý tưởng nhất.