Mục lục:
Một số luật thuế có lợi cho chủ sở hữu nhà. Một trong số đó, có lẽ là hào phóng nhất, là miễn thuế đối với lợi nhuận từ việc bán nơi cư trú chính của bạn. Các quy tắc liên quan đến miễn trừ này yêu cầu tiêu chuẩn cư trú tối thiểu tập trung vào thời gian hai năm. Nếu bạn không đáp ứng yêu cầu cư trú, bạn phải trả thuế cho bất kỳ lợi nhuận nào được tạo ra từ việc bán nhà của bạn.
Quy tắc miễn bán nhà
Bạn được miễn 250.000 đô la tiền lãi - 500.000 đô la cho các cặp vợ chồng - trên nơi cư trú chính của bạn với điều kiện bạn vừa sống và sở hữu căn nhà ít nhất hai trong năm năm trước khi bán. Thật thú vị, hai năm không phải liên tiếp không đồng thời với quyền sở hữu. Chẳng hạn, bạn có thể thuê nhà như một người thuê trong một năm, chuyển đi trong hai năm, sau đó mua căn nhà và sống ở đó ít nhất một trong hai năm bạn sở hữu căn nhà trước khi bán nó. Bạn có thể sử dụng miễn trừ này vô số lần, nhưng không thường xuyên hơn hai năm một lần.
Thu nhập chịu thuế
Chỉ vì bạn đã bán căn nhà của mình nhiều hơn số tiền bạn đã mua, không nhất thiết có nghĩa là bạn có lợi nhuận, được gọi là thu nhập chịu thuế theo các điều khoản của IRS. Khi bạn mua một tài sản, các chi phí bạn phải trả khi bán, chẳng hạn như chi phí cho vay, được thêm vào giá của tài sản và trở thành cái gọi là "cơ sở" của căn nhà. Nếu bạn thực hiện cải thiện vốn cho tài sản, như tu sửa nhà bếp, hoàn thiện gác mái và thêm phòng tắm, những chi phí đó sẽ được thêm vào cơ sở của bạn, sau đó gọi là "cơ sở điều chỉnh" của bạn. Khi bạn bán tài sản, bạn phải chịu nhiều chi phí hơn, chẳng hạn như hoa hồng bán hàng. Các chi phí này, cùng với cơ sở được điều chỉnh của bạn, được trừ vào giá bán để đạt được lợi nhuận chịu thuế hoặc lợi nhuận của bạn. Đây là con số phải chịu thuế. Nếu bạn đáp ứng các yêu cầu cư trú để được miễn, 250.000 hoặc 500.000 đô la lợi nhuận đầu tiên được miễn thuế. Nếu bạn không đáp ứng các yêu cầu cư trú, tất cả lợi nhuận phải chịu thuế.
Nó có giá bao nhiêu?
Nếu bạn đủ điều kiện để được miễn, lợi nhuận vượt quá giới hạn miễn thuế sẽ bị đánh thuế là lãi vốn dài hạn. Tỷ lệ tăng vốn dài hạn thường là 15 phần trăm nhưng có thể thấp bằng 0 đối với lợi nhuận nhỏ. Đây cũng là tỷ lệ áp dụng cho tất cả lợi nhuận cho nơi cư trú của bạn nếu được sở hữu hơn một năm, nhưng bạn không đáp ứng các yêu cầu cư trú. Nếu bạn sở hữu nhà của bạn dưới một năm, lợi nhuận bị đánh thuế dưới dạng lãi vốn ngắn hạn. Thuế suất giống như tỷ lệ bạn phải trả cho thu nhập thường xuyên của mình trong cùng một năm tính thuế - sẽ nằm trong khoảng từ 0 đến 35%.
Trả tiền lãi nhưng không thể xóa khoản lỗ
Thật không may, theo quy định của IRS nếu bạn bán nhà ở chính của mình khi thua lỗ, bạn không thể xóa sổ hoặc trừ đi, khoản lỗ đó từ các khoản lãi vốn khác hoặc thu nhập của bạn. Khi bạn bán lỗ, một trong ba trường hợp sẽ được áp dụng: Đầu tiên là bán khống, trong đó người cho vay của bạn đồng ý chấp nhận ít hơn số tiền còn nợ. Trong kịch bản thứ hai, bạn trả cho người cho vay bằng tiền mặt bất kể sự thiếu hụt nào tồn tại giữa giá bán và thế chấp. Trong kịch bản thứ ba, số tiền thu được hoàn trả cho người cho vay nhưng bạn vẫn bị lỗ khi bán - vì bạn đã mua căn nhà với khoản thanh toán lớn, trả hết tiền vay hoặc trả tiền cải thiện vốn trong khi bạn sở hữu nhà.