Mục lục:
- Khấu hao là gì?
- Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM)
- Khấu hao tiêu cực
- Sửa đổi thế chấp
- Tái cấp vốn thế chấp
Một khoản thế chấp được điều chỉnh lại khi cách mà số dư còn lại được hoàn trả được tính toán lại do sự thay đổi của lãi suất, số dư hoặc thời gian bạn phải trả nợ thế chấp. Với những người cho vay đưa ra các khoản thế chấp ngày càng phức tạp, thật hữu ích để có hiểu biết cơ bản về "khấu hao" nghĩa là gì và làm thế nào các khoản thế chấp có thể được điều chỉnh lại tùy theo điều khoản của họ hoặc hoàn cảnh của bạn, để đưa ra quyết định tài chính hợp lý.
Khấu hao là gì?
Khấu hao là cách mà các khoản thanh toán thế chấp của bạn được lên kế hoạch để trả hết tổng số tiền thế chấp của bạn trong một khoảng thời gian nhất định. Vì người cho vay của bạn tính lãi suất cho bạn vay tiền, nên trả hết khoản thế chấp của bạn trong một thời gian định sẵn không đơn giản như chia số dư cho số tháng trong khoản thế chấp của bạn, mặc dù điều đó cũng không quá phức tạp. Một phần của khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn là trả nợ gốc, được gọi là tiền gốc và một phần khác là tiền lãi. Phần lãi là phần trăm của số dư thế chấp của bạn trong tháng đó và phần gốc là phần chênh lệch giữa khoản thanh toán hàng tháng của bạn và phần lãi đó. Điều này có nghĩa là khi số dư của bạn lớn, giống như khi bắt đầu thế chấp, phần lãi trong khoản thanh toán hàng tháng của bạn lớn, và do đó, phần gốc là nhỏ. Tương tự, khi số dư của bạn nhỏ, vì đến cuối khoản vay, phần lãi của bạn nhỏ và phần gốc của bạn lớn.
Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM)
Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, hoặc ARM, là một trong những tình huống phổ biến nhất trong đó thế chấp được tái cấu trúc. Khi người cho vay của bạn đặt lại lãi suất thế chấp của bạn, nó sẽ tái phân bổ hoặc tính toán lại khoản thanh toán hàng tháng của bạn dựa trên lãi suất mới, số dư thế chấp của bạn và số tháng còn lại trong thế chấp của bạn. Nếu bạn đã thực hiện thanh toán bổ sung để giảm số dư thế chấp trước khi thay đổi lãi suất, khoản thanh toán hàng tháng mới của bạn sẽ thấp hơn so với việc bạn giữ số dư cao hơn.
Khấu hao tiêu cực
Khấu hao âm xảy ra khi khoản thanh toán hàng tháng cần thiết để trả gốc và lãi với lãi suất đó và thời hạn thế chấp cao hơn khoản thanh toán hàng tháng bạn thực sự thực hiện. Tiền lãi mà bạn không trả vì khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn đang được xử lý cho số dư thế chấp của bạn cho đến khi điều chỉnh lãi suất tiếp theo khi khoản vay của bạn sẽ được điều chỉnh lại dựa trên số dư lớn hơn, chứ không phải là số dư nhỏ hơn thường xảy ra, do đó khấu hao "tiêu cực".
Sửa đổi thế chấp
Sửa đổi thế chấp làm giảm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn bằng cách kéo dài số năm bạn phải trả lại khoản vay của mình, giảm lãi suất hoặc thực hiện một phần tiền gốc đến hạn trong tương lai. Vì độ dài, tỷ lệ hoặc số dư thay đổi với một sửa đổi, người cho vay của bạn sẽ tái phân bổ thế chấp dựa trên những thay đổi đó.
Tái cấp vốn thế chấp
Tái cấp vốn liên quan đến việc trả hết thế chấp của bạn (hoặc thế chấp) bằng một khoản thế chấp mới, đôi khi để tận dụng mức lãi suất thấp hơn hoặc đưa ra một thế chấp mới lớn hơn số dư của thế chấp trước đó để sử dụng khoản chênh lệch đó để tài trợ cải thiện nhà hoặc trả hết các khoản vay có lãi suất cao hơn. Trong cả hai trường hợp, bạn có thể sắp xếp lại một cách hiệu quả số tiền thế chấp ban đầu với một người cho vay mới bởi vì số tiền, thời hạn hoặc lãi suất khác với số tiền của người cho vay trước đó.