Mục lục:
Đặt một giá trị khi mua bất động sản thương mại là chìa khóa để tạo ra lợi nhuận trong tương lai và tránh các khoản lỗ tiềm năng. Các nhà đầu tư cần một cách đơn giản nhưng chính xác để xác định cả giá hiện tại và tiềm năng kiếm tiền trong tương lai của giao dịch mua bất động sản thương mại mong muốn. Có ba phương pháp, nếu được sử dụng cùng nhau, sẽ đưa ra một con số đáng tin cậy để cung cấp là bán hoặc giá mua.
Bậc thang
So sánh giá bán gần đây của các tòa nhà có kích thước tương tự trong cùng khu vực. Đây là phương pháp so sánh trực tiếp. Trong quá khứ, bán hàng so sánh là lĩnh vực duy nhất của thẩm định viên. Ngày nay, thông tin này rất dễ tìm thấy nhờ sự phổ biến gần đây của các trang web so sánh tài sản Internet (xem Tài nguyên). Thông tin trên các trang web này được lượm lặt từ một số nguồn, bao gồm các hồ sơ công cộng của quận và danh sách bán hàng trong quá khứ. Những số liệu này nên được xem như là ước tính. Giá trị tài sản có thể thay đổi do cải tạo, điều kiện khu phố và thời gian cần thiết để cập nhật hồ sơ công khai.
Bậc thang
Sử dụng phương pháp Tiếp cận chi phí để cung cấp cho cả người mua và người bán ý tưởng về giá trị của tài sản dựa trên chi phí thay thế của bất kỳ cải thiện đất nào. Những cải tiến như vậy bao gồm các tòa nhà, cảnh quan và bãi đỗ xe. Chỉ sử dụng phương pháp này kết hợp với các phương pháp đánh giá khác. Người mua và người bán chỉ sử dụng phương pháp này sẽ phải đối mặt với sự thiếu chính xác tiềm tàng dựa trên tình trạng của các tòa nhà và đất xung quanh.
Bậc thang
Sử dụng hệ số nhân thuê Gross. Nó là một công cụ chính xác và hữu ích hơn để xác định giá trị tài sản thương mại. Thông tin cần thiết để thực hiện tính toán này bao gồm tổng thu nhập cho thuê hàng năm nhân với số năm mà người mua tin rằng sẽ phải trả cho việc mua hàng. Theo thuật ngữ toán học, công thức như sau: Giá trị = Tổng thu nhập cho thuê x Tổng số tiền thuê gộp. Ví dụ: một tài sản tạo ra 100.000 đô la thu nhập cho thuê mỗi năm, nhân với thời gian nắm giữ là 10 năm, sẽ đặt giá trị của tài sản ở mức 1 triệu đô la. Sử dụng phương pháp này không đặc biệt tốt cho các căn hộ và / hoặc văn phòng trống vì thời gian cần thiết để tìm người thuê mới. Các nhà đầu tư nên xây dựng ít nhất 5% hệ số trống trong tính toán của họ.
Bậc thang
Bao gồm phương pháp Cap Rate để xác định giá trị. Được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm, phương pháp này được tính bằng cách lấy thu nhập hoạt động ròng và chia nó thành giá của tài sản. Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là tổng thu nhập trừ đi các vị trí tuyển dụng và chi phí. Ví dụ, nếu NOI của một tài sản là 50.000 đô la một năm và tỷ lệ giới hạn tương đương là 5%, thì tài sản có thể được định giá ở mức 1 triệu đô la.