Mục lục:
Tài chính của chủ sở hữu xảy ra khi chủ sở hữu bất động sản đồng ý chấp nhận thanh toán trực tiếp từ người mua thay vì nhận giá mua trong một lần từ một tổ chức cho vay. Người mua thường chuyển đến ngay lập tức, nhưng không nhận quyền sở hữu cho đến khi hoàn thành tất cả các khoản thanh toán. Sự sắp xếp này thường được gọi là hợp đồng đất đai. Mặc dù luật pháp Nam Carolina điều chỉnh các hợp đồng đất đai tương tự như các tiểu bang khác, nhưng chúng có những đặc điểm riêng biệt.
Thế chấp và thế chấp
Một người mua theo hợp đồng đất đai có quyền đối với đất phải chịu bất kỳ khoản thế chấp hoặc tài sản thế chấp nào có sẵn trên tài sản. Do đó, người mua nên thực hiện tìm kiếm quyền sở hữu tại văn phòng hồ sơ đất đai của quận trước khi hợp đồng được ký và trước khi anh ta có quyền sở hữu bất động sản. Nếu tài sản bị thế chấp hoặc thế chấp được ghi nhận tại thời điểm người bán chuyển quyền sở hữu, thì người mua sẽ lấy tài sản đó, nhưng có yêu cầu pháp lý đối với người bán về các thiệt hại. Nếu thế chấp hoặc thế chấp không được ghi nhận, nó sẽ bị dập tắt khi quyền sở hữu được chuyển cho người mua, mặc dù người thế chấp hoặc người giữ thế chấp vẫn sẽ có một yêu cầu không bảo đảm đối với người bán đối với số tiền chưa thanh toán.
Mặc định
Nam Carolina cung cấp ít sự bảo vệ chính thức hơn cho người mua theo hợp đồng đất đai so với luật pháp của nhiều tiểu bang khác. Nó cho phép các hợp đồng đất đai có chứa các điều khoản tịch thu cho phép người bán chiếm giữ tài sản mà không bị tịch thu hoặc trả tiền bồi thường nếu người mua vỡ nợ bất cứ lúc nào trong thời gian trả góp. Điều này có nghĩa là người mua không có vốn chủ sở hữu trong nhà cho đến khi anh ta có quyền sở hữu hợp pháp. Người mua và người bán được tự do đàm phán một sự sắp xếp công bằng hơn trong hợp đồng đất đai.
Cứu trợ công bằng
Vì những hậu quả khắc nghiệt của việc tịch thu, một người mua bị mất tất cả các khoản thanh toán trong hợp đồng đất đai có thể khiếu nại lên tòa án công bằng để được cứu trợ. Mặc dù không có biện pháp bảo vệ theo luật định tồn tại để giúp những người mua bị tịch thu, vụ kiện năm 2002 tại South Carolina của Lewis v. Premium Inv. Corp đã xác định rằng một tòa án ở Nam Carolina có quyền buộc người bán phải tịch thu, bán tài sản tại một vụ bán tư pháp và trả lại tiền thừa vượt quá số nợ tồn đọng của người mua cho người mua, từ đó bảo toàn vốn chủ sở hữu của người mua. Nó cũng xác định rằng một tòa án có thể cho phép người mua có cơ hội thứ hai để sở hữu tài sản nếu anh ta trả cho chủ sở hữu mới số tiền nợ tồn đọng của mình trong một khoảng thời gian chuộc lại do tòa án quy định. Những biện pháp khắc phục này chỉ được tòa án cấp nếu các tình tiết của vụ án cho thấy sự bất công sẽ dẫn đến kết quả khác.
Chuyển tiêu đề
Sau khi người mua hoàn thành tất cả các khoản thanh toán, người bán có nghĩa vụ chuyển tiêu đề cho người mua. Hầu hết các hợp đồng đất đai yêu cầu người bán cung cấp "quyền sở hữu thị trường", nghĩa là không có tài sản thế chấp hoặc thế chấp nổi bật nào trên tài sản. Nếu người bán không chuyển tiêu đề, hoặc nếu anh ta chuyển tiêu đề có khiếm khuyết, chẳng hạn như thế chấp chưa thanh toán, người mua có thể kiện để được cứu trợ. Anh ta có thể tìm kiếm thiệt hại từ người bán, chẳng hạn như số tiền thế chấp chưa trả, hoặc anh ta có thể yêu cầu tòa án ra lệnh cho văn phòng hồ sơ đất đai của quận chuyển nhượng quyền sở hữu cho anh ta.