Làm thế nào để giả sử thế chấp

Một người mua giả định thế chấp mua nhà và tiếp quản khoản nợ thế chấp của người bán. Người mua thường trả một khoản tiền mặt thể hiện sự khác biệt giữa giá chào bán và số dư còn lại trên thế chấp của người bán. Người bán chuyển nghĩa vụ thế chấp của mình cho người mua, người thực hiện tất cả các khoản thanh toán trong tương lai. Trong lịch sử, một người mua có thể giả định thế chấp bằng hợp đồng tư nhân với người bán. Ngày nay, hầu hết những người cho vay chặn những hành vi giả định thế chấp như vậy để đảm bảo người cho vay có tiếng nói trong giao dịch.

Ai đó đang ký một form.credit: Ivan Sedlak / iStock / Getty Images

Đọc các điều kiện thế chấp

Giả sử một khoản vay có nghĩa là bước vào đôi giày của người bán. Người mua có lãi suất, thời hạn trả nợ và các điều kiện khác của khoản vay. Thông thường, người mua sẽ được hưởng lợi nếu lãi suất thấp hơn lãi suất mà anh ta có thể đạt được trên thị trường. Tuy nhiên, hầu hết các khoản thế chấp thông thường là không thể giả định. Người cho vay không muốn một người vay kém hơn thay thế một người vay tín dụng, vì điều này làm tăng nguy cơ vỡ nợ. Đọc các điều kiện thế chấp trước khi thử một giả định thế chấp. Hiếm khi bạn có thể tiến hành một giả định mà không có sự đồng ý của người cho vay.

Kiểm tra khoản đáo hạn bán

Các khoản vay được chính phủ hỗ trợ, chẳng hạn như các khoản vay từ Cục Quản lý Nhà ở Liên bang và Bộ Cựu chiến binh, vốn dĩ có thể được giả định với điều kiện người mua đáp ứng một số trình độ nhất định. Tuy nhiên, các khoản vay FHA và VA vẫn có thể có điều khoản đáo hạn bán. Một điều khoản đáo hạn cho phép người cho vay gọi đến hạn do toàn bộ số tiền cho vay nếu người bán cố gắng bán tài sản cho người khác. Nếu người bán không thể trả tiền, ngân hàng có thể tịch thu. Trong hầu hết các trường hợp, điều khoản đáo hạn bán có nghĩa là người mua không thể đảm nhận khoản vay của người bán trừ khi ngân hàng nói rằng anh ta có thể, bất kể khoản vay là thông thường, FHA hay VA.

Tiếp cận ngân hàng

Nhiều ngân hàng có gói giả định thế chấp đánh vần quá trình các bên phải tuân theo để chuyển khoản vay thông qua giả định. Thủ tục có thể khác nhau, nhưng người mua luôn phải đủ điều kiện cho khoản vay. Các khoản vay được chính phủ hỗ trợ thường có nhiều tiêu chí phê duyệt hơn so với các khoản vay thông thường. Ví dụ, người cho vay FHA có nhiều khả năng bỏ qua nhược điểm trong hồ sơ tín dụng của người mua. Tuy nhiên, người cho vay thế chấp có quyền tuyệt đối để phê duyệt hoặc từ chối giả định thế chấp.

Giải phóng trách nhiệm của người bán

Nếu ngân hàng đồng ý với giả định, nó sẽ yêu cầu cả người mua và người bán ký giấy tờ chuyển trách nhiệm thế chấp cho người mua. Tại thời điểm này, người bán nên kiểm tra xem anh ta có được giải phóng khỏi trách nhiệm đối với khoản vay không. Nếu không có một bản phát hành, người bán vẫn có thể chịu trách nhiệm cho khoản vay nếu người mua sau đó mặc định. Các khoản thanh toán trễ và mặc định cho vay xuất hiện trên báo cáo tín dụng của người bán và những nỗ lực nản lòng để có được một khoản vay thế chấp mới nếu không giải phóng trách nhiệm pháp lý.