Mục lục:
- Tiếp cận thị trường
- Cách tiếp cận thị trường - Hòa giải giá trị
- Phương pháp thu nhập
- Lấy tỷ lệ vốn hóa
- Phương pháp tiếp cận tài sản
Thẩm định nhà có thể khá phức tạp và tốt nhất là dành cho các chuyên gia, nhưng bằng cách chọn các chỉ số thị trường phù hợp và bằng cách sử dụng thông thường và các thủ tục tiêu chuẩn, bạn có cơ hội xấp xỉ giá trị thị trường của nhà bạn. Như với mọi thứ, bạn thu thập càng nhiều dữ liệu và bạn càng phân tích thời gian nhiều hơn, kết quả sẽ càng âm thanh. Bắt đầu bằng cách tìm kiếm trực tuyến các báo cáo thẩm định thực tế cho các thuộc tính so sánh để tìm hiểu.
Tiếp cận thị trường
Nếu bạn thấy rất nhiều giao dịch bán nhà diễn ra trong khu vực của bạn, cách tiếp cận thị trường có thể sẽ dễ thực hiện nhất. Cách tiếp cận này lấy thông tin từ doanh số bán nhà tương đương và áp dụng dữ liệu này với số liệu bán hàng cho nhà của bạn. Sử dụng dữ liệu từ các giao dịch liên quan đến nhà tương đương với vị trí của bạn về vị trí, chất lượng và các yếu tố khác.Có được giá giao dịch và số liệu hình vuông của mỗi nhà, và chia cái trước cho cái sau để xác định dữ liệu thị trường trên giá trị căn nhà trên mỗi feet vuông. Nếu cảnh quay vuông không có sẵn cho các giao dịch tương đương, hãy sử dụng số lượng phòng tắm và phòng ngủ làm cơ sở để so sánh. Bạn cũng có thể sử dụng các ước tính sơ bộ để ước tính cảnh vuông bằng cách sử dụng nhà riêng của mình làm khung tham chiếu và các thẩm định viên quận thường cung cấp thông tin này trực tuyến. Ngoài ra, đảm bảo tính đến sự khác biệt trong kích thước lô.
Cách tiếp cận thị trường - Hòa giải giá trị
Nếu bạn có thể lấy thông tin cảnh vuông, hãy tính giá trung bình và trung bình cho mỗi bội số vuông và bắt đầu điều chỉnh chúng lên hoặc xuống cho các yếu tố định tính. Chúng bao gồm tuổi và chất lượng, số lượng cây trong sân, bể bơi và các cải tiến nhà khác. Thẩm định là nghệ thuật nhiều như khoa học. May mắn thay, bạn đang làm việc với số lượng lớn, do đó, với mỗi lần điều chỉnh riêng lẻ, phần trăm của tổng giá trị thị trường không nên quá lớn, giảm thiểu ảnh hưởng của bất kỳ ước tính sai lầm nào bạn có thể thực hiện. Nếu bạn không thể có được thông tin cảnh vuông, hãy sử dụng comps như một hướng dẫn ít cứng nhắc hơn về mặt định lượng để đưa ra giá trị cơ bản mà bạn có thể thực hiện các điều chỉnh định tính của mình.
Phương pháp thu nhập
Cách tiếp cận thu nhập sẽ khó thực hiện hơn. Tuy nhiên, xu hướng gia tăng của việc cho thuê nhà nhiều gia đình khiến phương pháp này ngày càng phù hợp. Tính toán cuối cùng bạn cần thực hiện là chia tỷ lệ cho thuê thị trường theo đồng đô la cho tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ vốn hóa được thể hiện dưới dạng số thập phân hoặc tỷ lệ phần trăm. Vì vậy, ví dụ: nếu tỷ lệ cho thuê thị trường của một ngôi nhà là 10.000 đô la mỗi năm và tỷ lệ vốn hóa phù hợp là 10%, giá trị thị trường của ngôi nhà là 10.000 đô la chia cho 10% hoặc 100.000 đô la.
Lấy tỷ lệ vốn hóa
Tìm kiếm trực tuyến các báo cáo thẩm định hiện tại tại địa phương của bạn bao gồm cách tiếp cận thu nhập để có được tỷ lệ vốn hóa. Chúng cũng có thể có sẵn trực tuyến thông qua các công ty tư vấn và thẩm định, những người thường xuất bản dữ liệu này trực tuyến trên các bản tin. Lợi ích của việc sử dụng các nguồn này là việc thẩm định bất động sản được chuẩn bị bởi một chuyên gia nên có một phân tích và đánh giá mạnh mẽ về cách tính tỷ lệ. Bạn cũng có thể liên hệ với người đánh giá thuế tài sản quận của bạn để biết thông tin này. Phương pháp này được gọi một cách không chính thức là phương pháp khảo sát. Nếu bạn cảm thấy rằng việc sử dụng tỷ lệ vốn hóa của một nhà môi giới sẽ bao gồm sự đóng góp của bạn hoặc "quyền sở hữu" của việc thẩm định, bạn chỉ cần sử dụng nó như một kiểm tra về sự tỉnh táo.
Phương pháp tiếp cận tài sản
Cách tiếp cận tài sản dựa trên nguyên tắc thay thế. Tiền đề là ngôi nhà có giá trị bất kể chi phí thay thế của nó là gì. Thông tin này có thể khó lấy được, nhưng bạn có thể sử dụng các ước tính có được từ các nhà xây dựng quen thuộc với thị trường địa phương. Chi phí để xây dựng một ngôi nhà sẽ thay đổi dựa trên nhiều yếu tố như địa phương, vận chuyển và chi phí hành chính.