Tỷ lệ nợ

Năng suất là một thuật ngữ khác cho sự trở lại. Ví dụ, lợi suất của trái phiếu là lãi suất danh nghĩa hoặc lãi suất được chia cho giá mua. Trong đầu tư bất động sản thương mại, tỷ lệ nợ là thước đo rủi ro vốn có của một khoản vay và đã thay thế cho các khoản vay trước đó theo giá trị.

Tỷ lệ vay vốn

Trước đây, những người cho vay đã tính số tiền họ chuẩn bị cho vay theo tỷ lệ phần trăm của giá trị tài sản. Trước năm 2000, tỷ lệ cho vay trên giá trị điển hình là 70%, do đó, một tài sản trị giá 1 triệu đô la có thể thu hút khoản vay lên tới 700.000 đô la. Trong giai đoạn từ 2003 đến 2007, sự cạnh tranh từ các nhà đầu tư trái phiếu đang tìm kiếm các khoản đầu tư bất động sản thương mại tốt đã đẩy tỷ lệ cho vay trên giá trị lên tới 82% và giá bất động sản tăng đáng kể. Khi giá trị tài sản bắt đầu giảm, người vay nợ nhiều hơn tài sản của họ có giá trị, một tình huống được gọi là vốn chủ sở hữu âm.

Thu nhập hoạt động ròng

Thu nhập hoạt động ròng của một tài sản thương mại là tổng thu nhập nhận được từ tài sản mỗi năm trừ chi phí hoạt động. Tổng thu nhập bao gồm tất cả thu nhập từ tài sản, chẳng hạn như thu nhập cho thuê, phí đỗ xe và biên lai từ máy bán hàng tự động. Chi phí hoạt động không bao gồm bất kỳ chi phí vốn hoặc lãi cho việc mua bất động sản, nhưng bao gồm các hạng mục như bảo hiểm, sửa chữa, bảo trì và tiện ích. NOI của một tài sản tương đương với lợi nhuận ròng của một doanh nghiệp và là một yếu tố quan trọng trong các tỷ lệ đầu tư quan trọng.

Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ

Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ đo lường mức độ thu nhập từ tài sản bao gồm chi phí hoạt động và thanh toán thế chấp. Để tính toán, hãy chia thu nhập hoạt động ròng cho tổng số tiền thanh toán thế chấp trong năm. Kết quả là 1 là hòa vốn, và hầu hết những người cho vay yêu cầu tỷ lệ bảo hiểm nợ tối thiểu là 1,1 đối với các khoản vay thương mại và cao tới 1,3. Trong thực tế, điều này có nghĩa là nếu chi phí thế chấp của một tài sản tổng cộng 300.000 đô la một năm, thì NOI phải có ít nhất 330.000 đô la và tốt nhất là $ 390.000.

Tỷ lệ nợ

Tỷ lệ lãi suất nợ và tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ đã trở thành những yếu tố quan trọng nhất mà người cho vay thế chấp thương mại cân nhắc khi quyết định có nên đầu tư vào một bất động sản hay không. Tỷ lệ lãi suất nợ cho thấy NOI là tỷ lệ phần trăm của tổng số tiền cho vay, do đó khoản vay 10 triệu đô la và NOI 1 triệu đô la tạo ra tỷ lệ nợ vay là 10 triệu chia cho 1 triệu, hoặc 10%. Tỷ lệ lãi suất nợ càng cao, đầu tư cho người cho vay càng hấp dẫn. Hầu hết các nhà cung cấp thế chấp đặt tỷ lệ lãi suất nợ tối thiểu là 10 phần trăm, nhưng một số người nhấn mạnh vào 11 hoặc 12 phần trăm trong một thị trường đầy biến động.