Mục lục:
Khoản vay so với giá trị (LTV) là tỷ lệ của khoản vay so với giá trị của tài sản tại thời điểm khoản vay được đưa ra. Hầu hết các khoản thế chấp không có bảo hiểm thế chấp yêu cầu LTV không quá 80 phần trăm - nghĩa là, khoản thế chấp không thể có hơn 80 phần trăm giá trị tài sản. Trong một thế chấp ngược lại, LTV không phải là một tính năng độc lập. Đó là, không có tối đa được nêu và tỷ lệ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác; tuy nhiên, trong hầu hết các trường hợp, nó hoạt động trong phạm vi khoảng 50 đến 65 phần trăm.
Làm thế nào để một thế chấp ngược làm việc?
Thế chấp ngược là khoản vay mua nhà dành cho người cao niên từ 62 tuổi trở lên mà không phải trả nợ miễn là người vay tiếp tục sống trong ngôi nhà thế chấp. Tiền lãi thường tích lũy theo nguyên tắc, sao cho số dư khoản vay có thể gấp nhiều lần số tiền vay ban đầu. Đây là một khoản vay không phải trả, có nghĩa là người vay không chịu trách nhiệm trả nợ cá nhân. Thay vào đó, vốn chủ sở hữu ban đầu của căn nhà cùng với sự đánh giá cao về thời hạn cho vay là nguồn vốn trả nợ dự kiến. Người vay trả tiền bảo hiểm thế chấp sẽ được sử dụng để trả nợ cho người cho vay nếu vốn chủ sở hữu của căn nhà không đủ để trả nợ đầy đủ.
Trình độ cho vay
Chỉ có hai trình độ cơ bản cho một người vay thế chấp ngược: tuổi và vốn chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên, vốn chủ sở hữu nhà tối thiểu yêu cầu không phải là một con số cụ thể áp dụng cho tất cả các trường hợp. Thay vào đó, đây là một trong một số yếu tố liên quan đến việc xác định số tiền cho vay tối đa của bạn. Các yếu tố này là giá trị nhà, tối đa giới hạn tối đa; tuổi tác; lãi suất; và loại cho vay, bao gồm một khoản tiền, thanh toán hàng tháng trong một thời hạn xác định, thanh toán hàng tháng trong toàn bộ cuộc đời, hạn mức tín dụng hoặc một số kết hợp của các tùy chọn này.
Công thức
Công thức xác định số tiền cho vay tối đa bạn sẽ nhận được, theo một nghiên cứu dài của Ủy ban Dự trữ Liên bang, rất phức tạp và có thể được Bộ Nhà ở và Đô thị sửa đổi định kỳ. Nó bắt đầu bằng giá trị căn nhà của bạn, lên đến giới hạn quốc gia được đặt ở mức $ 625.500 vào năm 2011. Trong bước thứ hai, tuổi của bạn và mức lãi suất hiện tại được tính cho loại khoản vay bạn muốn được so sánh với giá trị từ 0 đến 1 được nhân với giá trị tối đa của nhà bạn hoặc giới hạn tối đa, tùy theo mức nào ít hơn. Con số kết quả là số tiền cho vay tối đa mà bạn đủ điều kiện. Từ con số đó, bạn trừ đi mọi khoản nợ hiện có trong nhà. Đây là số tiền bạn có thể nhận được, trừ chi phí kết thúc khoản vay.
Máy tính trực tuyến
Bởi vì công thức rất phức tạp và lãi suất cho vay thay đổi hàng ngày, có những máy tính thế chấp ngược trực tuyến mà bạn có thể sử dụng để xác định số tiền bạn sẽ đủ điều kiện và do đó bạn phải có bao nhiêu vốn chủ sở hữu để đủ điều kiện. Ví dụ, một chủ nhà độc thân 62 tuổi, với một ngôi nhà trị giá 300.000 đô la, muốn có một khoản thế chấp ngược một lần sẽ đủ điều kiện cho khoản vay 157.000 đô la với tỷ lệ cố định 6,4 phần trăm, bao gồm bảo hiểm thế chấp. Nếu chủ nhà có 50% vốn trong nhà, điều đó có nghĩa là cô ấy cũng nợ 150.000 đô la cho khoản thế chấp hiện có. Thế chấp sẽ phải được trả bằng thế chấp ngược lại, để lại 7.000 đô la để trả chi phí kết thúc. Một chủ nhà ở cùng độ tuổi, muốn có cùng một khoản vay và nhận được cùng một tỷ lệ sẽ không đủ điều kiện nếu anh ta có LTV hơn 50 phần trăm. Khi đến tuổi vay, số tiền cho vay của anh ta sẽ tăng lên và do đó LTV của anh ta cũng vậy. Ở tuổi 90, cùng một người vay sẽ nhận được 210.000 đô la, dẫn đến LTV khoảng 67%.