Cách mua nhà bị tịch thu hoặc tài sản đấu giá

Khi chủ nhà không thanh toán thế chấp kịp thời, người cho vay thế chấp - thông thường, một ngân hàng - có thể tịch thu tài sản. Tịch thu nhà là một quy trình pháp lý trong đó chủ nhà mất quyền sở hữu nhà và người cho vay nhận được tài sản hoặc một khoản tiền từ việc bán tài sản. Người cho vay phải thông báo công khai khi họ bắt đầu thủ tục tịch thu nhà, đó là thông tin bạn có thể sử dụng nếu bạn muốn mua bất động sản. Bạn có thể mua một ngôi nhà bị tịch thu trước, trong hoặc sau một cuộc đấu giá.

Chuẩn bị mua

Bạn sẽ cần thực hiện một số chuẩn bị nhất định nếu bạn muốn mua một tài sản bị tịch thu, bao gồm:

1. Xác định các thuộc tính có sẵn: Bạn có thể kiểm tra một dịch vụ niêm yết trực tuyến, hoặc MLS, cho các ngôi nhà trong giai đoạn tiền đấu giá bị tịch thu, nhà sắp được bán đấu giá hoặc nhà được bán trực tiếp từ người cho vay. Một MLS có các phương tiện tìm kiếm cho phép bạn chỉ định trạng thái, vị trí, loại và phạm vi giá của các tài sản bị tịch thu.

2. Sắp xếp tài chính: Bạn sẽ cần phải đảm bảo tiền mặt để mua một tài sản bị tịch thu. Đấu giá luôn luôn chỉ có tiền mặt.

3. Liên lạc với bên thích hợp: Đây có thể là người cho vay, chủ sở hữu hoặc đại lý của chủ sở hữu. Hãy sắp xếp để kiểm tra tài sản mà bạn quan tâm.

Mua tài sản tiền tịch thu

Thông thường, vài tháng trôi qua giữa hồ sơ tịch thu nhà và đấu giá. Trong thời gian tạm thời bị tịch thu trước, bạn có thể mua nhà bằng cách đưa ra lời đề nghị cho chủ sở hữu. Nếu số tiền bạn cung cấp ít hơn số dư thế chấp còn lại, giao dịch được gọi là bán khống và phải được sự cho phép của người cho vay. Tài sản bán ngắn thường được bán "như hiện tại", có nghĩa là bạn chịu trách nhiệm tài chính cho bất kỳ sửa chữa nào mà tài sản yêu cầu. Ngoài việc có được sự cho phép của người cho vay để bán khống, việc mua trước khi bán đấu giá cũng tương tự như quy trình mua nhà thông thường.

Mua đấu giá

Khi thủ tục tịch thu nhà bị hoàn tất, ngôi nhà được đưa ra đấu giá, thường là bởi một quan chức địa phương như cảnh sát trưởng quận. Người cho vay thường đặt một dự trữ số tiền - số tiền tối thiểu nó sẽ chấp nhận cho tài sản. Khi mua một căn nhà bị tịch thu tại cuộc đấu giá, bạn nên:

1. Hiểu quy trình đấu thầu được sử dụng trong tiểu bang của bạn. Một số tiểu bang yêu cầu bạn mang đầy đủ số tiền bằng séc hoặc séc, trong khi những tiểu bang khác chỉ yêu cầu một khoản tiền gửi nhỏ có thể không được hoàn trả. Nghiên cứu luật tịch thu nhà nước của bạn và quan sát một hoặc hai phiên đấu giá để có được sự thoải mái với quy trình này.

2. Kiểm tra hồ sơ quận trên các tài sản mà bạn quan tâm để tìm kiếm món hời tiềm năng. Bạn có thể tìm ra giá trị ước tính của tài sản và bất kỳ khoản thế chấp, thế chấp hoặc nợ thuế nào. Bạn có thể chịu trách nhiệm thanh toán một số hoặc tất cả các khoản thế chấp nếu giá thầu của bạn thắng.

3. Xác minh ngày đấu giá với người ủy thác tài sản cho tài sản bạn muốn, vì những ngày này có thể thay đổi vì nhiều lý do. Bạn có thể phải đăng ký tại cuộc đấu giá để có thể trả giá.

4. Đặt giới hạn giá thầu của bạn, đặc biệt là ở những bang bạn phải mang đầy đủ số tiền mặt. Nghiên cứu của bạn nên thông báo giới hạn của bạn và điều này sẽ bảo vệ bạn khỏi bị cuốn vào sự phấn khích của một cuộc chiến đấu thầu làm giảm hoặc loại bỏ thương lượng. RealtyTrac, một cơ quan niêm yết MLS, khuyên bạn nên đặt giới hạn giá thầu của mình ở mức 80 phần trăm giá trị thị trường của tài sản, bao gồm cả tài sản thế chấp và công việc sửa chữa cần thiết.

5. Nếu bạn mới tham gia đấu thầu, hãy lấy tín hiệu của bạn từ các nhà thầu có kinh nghiệm, nhưng đừng bị họ đe dọa. Bám sát giới hạn giá thầu của bạn.

6. Nếu giá thầu của bạn thắng, nhà đấu giá sẽ cung cấp cho bạn các tài liệu xác minh. Xác minh thủ tục để sở hữu. Một số tiểu bang cho phép sở hữu ngay lập tức, trong khi những tiểu bang khác có thể yêu cầu ngày hoặc tuần. Tìm hiểu xem bạn có trách nhiệm cho cảnh sát trưởng đuổi người cư ngụ hiện tại không.

Khi đấu giá thất bại

Nếu giá thầu cao nhất đối với nhà không đáp ứng yêu cầu dự trữ của người cho vay, ngân hàng sẽ trở thành chủ sở hữu của căn nhà, hiện được phân loại là tài sản thuộc sở hữu hoặc REO, tài sản. Ngân hàng có thể thuê một nhà đấu giá và đưa tài sản lên để bán đấu giá một lần nữa, và giá thầu trực tuyến có thể được chấp nhận. Bạn có thể kiểm tra tài sản trước khi đấu giá để giúp đặt giới hạn giá thầu của bạn. Bạn phải đăng ký để trả giá tại một cuộc đấu giá REO và cung cấp số tiền ký gửi - thường là 5 đến 10 phần trăm - ngay lập tức nếu giá thầu của bạn thắng, mặc dù bạn có thể sống trong một tiểu bang yêu cầu thanh toán đầy đủ cùng một lúc. Xin lưu ý rằng tài sản được bán "nguyên trạng" và bạn có thể phải đuổi những người cư ngụ không hợp tác. Ngoài ra, ngân hàng có thể đưa nhà REO lên để bán như một tài sản thông thường thông qua một đại lý bất động sản.