Mục lục:
- Bảo hiểm chống lại người vay mặc định
- Mọi người trả tiền
- MIP trả trước khi đóng cửa
- MIP hàng năm được trả tiền hàng tháng
- Hủy MIP khi cho vay cũ
Cục Quản lý Nhà ở Liên bang không tạo ra các khoản vay hoặc mua chúng như Fannie Mae và Freddie Mac. Thay vào đó, FHA bảo đảm các khoản thế chấp, có nghĩa là FHA hoàn trả các khoản lỗ của ngân hàng nếu khoản vay của bạn bị vỡ nợ - giống như một công ty bảo hiểm tự động thanh toán yêu cầu của bạn trong một vụ va chạm. Tất nhiên, tiền phải đến từ đâu đó. Để tài trợ cho các khoản lỗ tiềm năng của mình, FHA yêu cầu người vay phải trả hai loại phí bảo hiểm thế chấp: MIP trả trước cho khoản vay khi đóng và MIP hàng tháng được trả cùng với khoản thanh toán thế chấp hàng tháng.
Bảo hiểm chống lại người vay mặc định
Không giống như các khoản thế chấp thông thường, các khoản vay được bảo hiểm của FHA yêu cầu thanh toán xuống chỉ 3,5% để đóng. Điều này làm cho các khoản vay FHA là một đề xuất rủi ro. Nếu giá nhà giảm thậm chí một chút, tiền bán có thể không đủ để trang trải chi phí cho vay nếu ngân hàng phải tịch thu. Để bù đắp tổn thất của mình, FHA thu thập MIP từ mọi người vay và trả cho họ vào một khoản tiền mặt được gọi là quỹ Bảo hiểm thế chấp lẫn nhau. FHA sử dụng quỹ MMI để thanh toán các khoản lỗ của người cho vay nếu bạn mặc định khoản vay của mình. Không có số tiền này, FHA sẽ không thể đảm bảo các khoản vay với các khoản thanh toán thấp như vậy.
Mọi người trả tiền
MIP là bắt buộc đối với tất cả các khoản vay FHA bất kể số tiền mà người vay đặt xuống. Tuy nhiên, những người vay có khoản thanh toán lớn hơn trả MIP trong một khoảng thời gian ngắn hơn. Vì vậy, nếu bạn đặt dưới 10 phần trăm, như hầu hết những người vay FHA làm, bạn phải trả MIP cho toàn bộ thời gian của khoản vay. Nếu bạn đặt xuống 10 phần trăm trở lên, bạn phải trả MIP trong 11 năm hoặc cho đến khi kết thúc thời hạn cho vay, tùy theo điều kiện nào xảy ra trước.
MIP trả trước khi đóng cửa
Tất cả những người vay FHA trả trước MIP, hoặc UFMIP, khi đóng cửa. Tỷ lệ là 1,75 phần trăm của khoản vay bất kể thời hạn của khoản vay hoặc quy mô của khoản thanh toán xuống. Vì vậy, nếu bạn vay 200.000 đô la, MIP trả trước của bạn sẽ là 3.500 đô la bất kể bạn có khoản vay 15 hay 30 năm hay không. FHA tự động thêm thanh toán vào số dư khoản vay của bạn khi đóng - bạn không phải trả tiền mặt. UFMIP là một khoản phí một lần. Khi bạn trả tiền, bạn sẽ không được yêu cầu số tiền này một lần nữa.
MIP hàng năm được trả tiền hàng tháng
MIP hàng năm phức tạp hơn vì lãi suất thay đổi tùy theo thời hạn thế chấp và quy mô thanh toán xuống của bạn. Ngoài ra, FHA thay đổi tỷ lệ MIP hàng năm với tần suất tương đối, do đó, khoản vay có nguồn gốc từ năm 2010 sẽ có các mức lãi suất khác với khoản vay năm 2015. Tại thời điểm công bố, khoản vay 30 năm với khoản thanh toán tối thiểu 3,5% có phí MIP hàng năm là 0,85% số tiền cho vay. Người vay có thế chấp 15 năm có tỷ lệ dao động từ 0,45 đến 0,95%. Mặc dù được gọi là MIP hàng năm, bạn thực sự phải trả phí bảo hiểm thành 12 lần bằng nhau trong khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn.
Hủy MIP khi cho vay cũ
Nếu khoản vay của bạn đóng trước ngày 3 tháng 6 năm 2013, FHA sẽ tự động hủy MIP khi tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn, hoặc LTV, đạt 78%. LTV của bạn là số tiền bạn còn lại để trả cho khoản vay của bạn chia cho mức định giá cuối cùng được biết của FHA về nhà của bạn - đây thường sẽ là giá mua. Vì vậy, nếu bạn đã vay 200.000 đô la để mua một ngôi nhà trị giá 210.000 đô la, LTV của bạn là 95%. Khi bạn trả khoản vay xuống còn $ 163.000, LTV của bạn giảm xuống dưới 78 phần trăm và MIP giảm xuống. Đối với một số khoản vay 30 năm, bạn phải trả MIP trong ít nhất 60 tháng trước khi FHA hủy thanh toán. Đối với các khoản vay đã đóng sau ngày 3 tháng 6 năm 2013, không có cách nào để hủy MIP ngoại trừ việc thanh toán hết số dư cho vay.