Mục lục:
Bán căn nhà thứ hai của bạn ở giữa thị trường bất động sản của người mua có thể khiến bạn bán nhà thua lỗ. Và để làm cho vấn đề tồi tệ hơn, IRS chỉ cho phép bạn khấu trừ khoản lỗ nếu bạn sử dụng ngôi nhà thứ hai của mình làm tiền cho thuê hoặc cho các mục đích đầu tư khác. Nhưng bất kể bạn sở hữu ngôi nhà thứ hai như một khoản đầu tư hay sử dụng cá nhân, bạn luôn có thể bù đắp khoản lãi vốn khác của mình bằng khoản lỗ.
Tính thuế thất thu
Bạn phải luôn luôn tính toán tổn thất vốn từ việc bán căn nhà thứ hai của bạn và báo cáo nó trong Biểu D của bạn, điều này đòi hỏi ban đầu bạn phải xác định cơ sở thuế của bạn trong ngôi nhà thứ hai là gì. Cơ sở thuế của bạn bằng với chi phí mua hoặc xây dựng của bạn, hầu hết các chi phí đóng cửa của bạn và các chi phí bạn phải chịu để cải thiện nhà vĩnh viễn cho ngôi nhà trước khi bán. Nếu bạn bán nhà với giá thấp hơn cơ sở thuế của bạn, hãy tính khoản lỗ của bạn làm cơ sở trừ đi tiền bán hàng.
Xem xét khấu hao đầu tư
Nếu ngôi nhà thứ hai của bạn là một khoản đầu tư, chẳng hạn như tài sản cho thuê, bạn phải giảm cơ sở thuế cho số tiền khấu hao lũy kế mà bạn yêu cầu đối với căn nhà tính đến ngày bán. Ví dụ: nếu bạn mua một căn nhà cho thuê vào năm 2009 với giá 200.000 đô la và yêu cầu khấu trừ khấu hao trong hai năm với tổng số tiền là 14.242 đô la tính đến ngày bán vào năm 2011, bạn phải giảm mức thuế xuống còn 185.758 đô la cho mục đích tính toán khoản lỗ của mình cho ngôi nhà thứ hai.
Giảm vốn
Khi bạn chuẩn bị khai thuế sau khi kết thúc năm tính thuế, IRS yêu cầu bạn báo cáo tất cả các giao dịch tài sản vốn trên Biểu D, bất kể kết quả là lãi hay lỗ. Vì bạn tính toán các giao dịch vốn của mình tách biệt với các nguồn thu nhập khác của bạn, bạn có thể thực hiện tất cả các giao dịch với nhau để cuối cùng đạt được một khoản lãi hoặc lỗ ròng trong năm. Do đó, việc mất thuế đối với ngôi nhà thứ hai của bạn làm giảm số tiền lãi mà bạn báo cáo từ việc bán tài sản khác, bất kể lợi nhuận có liên quan đến việc bán một căn nhà khác, cổ phiếu, trái phiếu hay thậm chí là bộ sưu tập tem của bạn.
Các khoản giảm lỗ hàng năm
IRS cung cấp một lợi ích thuế bổ sung cho một số khoản lỗ vốn của bạn dưới dạng khoản khấu trừ hàng năm $ 3.000 từ thu nhập chịu thuế phi vốn khác của bạn. Tuy nhiên, khoản khấu trừ này chỉ có sẵn cho các khoản lỗ tài sản đầu tư của bạn. Do đó, nếu ngôi nhà thứ hai của bạn là tài sản sử dụng cá nhân, khoản khấu trừ sẽ không có cho khoản lỗ còn lại sau khi loại bỏ các khoản lãi vốn với nó. Nhưng nếu bạn sử dụng ngôi nhà thứ hai cho mục đích đầu tư, bạn có thể yêu cầu khấu trừ. Mặc dù bạn có thể mang các khoản lỗ vốn vượt quá về phía trước để giảm lãi vốn trong tương lai, nhưng chỉ những khoản lỗ đầu tư mà bạn mang theo mới đủ điều kiện để khấu trừ $ 3.000 trong tương lai.