Mục lục:
- Xác định các yếu tố
- Tỷ lệ DTI mặt trước
- Tỷ lệ DTI back-end
- Tỷ lệ PITI
- Giảm tỷ lệ thanh toán và LTV
- Tính toán mẫu
Trong một bản phê chuẩn trước, người cho vay kiểm tra thông tin tài chính của bạn, bao gồm bằng chứng về thu nhập và báo cáo tín dụng của bạn, để xác định số tiền đó sẽ sẵn sàng cho vay. Để ước tính số tiền bạn có khả năng đủ điều kiện, bạn sẽ cần tính thu nhập và tài khoản cho mỗi khoản nợ bạn chịu trách nhiệm, không chỉ những khoản liên quan đến nhà ở. Không giống như sơ tuyển, dựa trên dữ liệu bạn cung cấp, phê chuẩn trước là một chỉ số mạnh mẽ về quy mô tối đa của khoản thế chấp của bạn. Thư chấp thuận trước thường có giá trị trong 60 đến 90 ngày.
Xác định các yếu tố
Các yếu tố chính trong việc xác định số tiền bạn sẽ có thể vay bao gồm:
- Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, hoặc DTI
- Thanh toán xuống của bạn
- Lịch sử tín dụng của bạn
- giá trị của tài sản
Theo nghiên cứu của Fair Isaac Corporation về các nhà quản lý rủi ro tín dụng ở Hoa Kỳ và Canada, tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn là yếu tố lớn nhất quyết định xem yêu cầu chấp thuận trước của bạn có được chấp thuận hay không. Hai tỷ lệ DTI được xem xét - tỷ lệ mặt trước và tỷ lệ mặt sau.
Tỷ lệ DTI mặt trước
Tỷ lệ mặt trước đo lường phần trăm thu nhập của bạn sẽ đi vào chi phí nhà ở của bạn. Người cho vay lấy tổng thu nhập trước thuế của bạn từ tất cả các nguồn. Sau đó, nó sẽ tính toán chi phí nhà ở hàng tháng của bạn được dự kiến là bao gồm cả tiền gốc và tiền lãi thế chấp, thuế bất động sản và bảo hiểm. Số mục tiêu ở đây là 28 phần trăm - người cho vay muốn thấy chi phí nhà ở của bạn bằng hoặc dưới 28 phần trăm tổng thu nhập hàng tháng, mặc dù họ có thể tăng cao hơn nếu phần còn lại của ứng dụng mạnh.
Tỷ lệ DTI back-end
Tỷ lệ back-end của bạn lấy tổng thu nhập của bạn và đo lường nó chống lại tất cả các khoản nợ định kỳ - không chỉ thế chấp của bạn, mà còn bất kỳ khoản thanh toán xe hơi, khoản vay sinh viên, thanh toán nợ thẻ tín dụng và khoản vay cá nhân. Những người cho vay tối đa thường chấp nhận ở đây là 43 phần trăm và bạn có nhiều khả năng thấy những người cho vay chùn bước trước một người gần với con số đó hơn là bạn sẽ tìm được một người cho vay vượt quá nó. Bạn có thể nhận được nhiều phòng hơn ở đây nếu một số khoản vay trong vòng vài tháng được thanh toán.
Tỷ lệ PITI
Bạn cũng sẽ cần tính PITI của bạn. Điều này kiểm tra tiền gốc, tiền lãi, thuế tài sản và bảo hiểm theo phần trăm thu nhập của bạn. Tiêu chuẩn ở đây là 29 phần trăm - bạn sẽ gặp khó khăn khi được chấp thuận cho vay nếu khoản vay của bạn cao hơn, đặc biệt nếu nó trên 32 phần trăm.
Giảm tỷ lệ thanh toán và LTV
Nếu tỷ lệ của bạn không đạt tiêu chuẩn, bạn có thể giành được sự chấp thuận trước cho một khoản thế chấp nếu bạn chuẩn bị thực hiện một khoản thanh toán khá lớn. Bạn càng đặt xuống, bạn càng có nhiều skin trong trò chơi và bạn càng mất nhiều hơn nếu bạn mặc định. Điều này đặc biệt đúng nếu bạn có đủ khả năng trả 20% hoặc hơn giá nhà. Số tiền thanh toán giảm được biểu thị bằng tỷ lệ cho vay trên giá trị và LTV càng cao, rủi ro của bạn càng lớn. Nếu bạn chuẩn bị trả 20.000 đô la cho một ngôi nhà trị giá 100.000 đô la, LTV của bạn là 80% - một con số rất đáng nể. Số tiền tương tự trên một ngôi nhà trị giá 400.000 đô la sẽ để lại LTV 95% và đưa bạn vào nhóm rủi ro cao hơn sẽ làm giảm cơ hội giành được sự chấp thuận trước.
Tính toán mẫu
Giả sử bạn kiếm được 5.000 đô la mỗi tháng và có 750 đô la chi phí hàng tháng không liên quan đến nhà ở. Chi phí nhà ở hàng tháng tối đa của bạn cho hầu hết những người cho vay sẽ là 1.400 đô la - hoặc 28% theo tỷ lệ DTI mặt trước của bạn. Tuy nhiên, tỷ lệ DTI back-end của bạn sẽ bao gồm các khoản nợ khác của bạn. Với con số 43%, đó sẽ là 5.000 đô la (0,43) -750 - trong trường hợp này mang lại cho bạn con số 1.400 đô la tương tự. PITI của bạn ở mức 29 phần trăm sẽ là $ 1,450 ($ 5.000 x 0,29).
Do đó, bạn có thể được chấp thuận trước cho một khoản thế chấp đòi hỏi khoảng 1.400 đô la mỗi tháng sau khi thuế và bảo hiểm được tính vào, giả sử điểm tín dụng của bạn và tỷ lệ LTV làm hài lòng người cho vay.