Giá thế chấp có được tính gộp hàng tháng không?

Lãi suất cho các khoản thế chấp tiêu chuẩn không gộp hàng tháng, bởi vì lãi suất cho các khoản vay như vậy hoàn toàn không gộp. Phí thế chấp tiêu chuẩn điều quan tâm đơn giản trên cơ sở hàng tháng. Điều này có nghĩa là mỗi tháng, bạn phải trả tất cả các tiền lãi đến hạn, vì vậy không có khoản lãi nào chưa trả cho hợp chất. Điều này là tốt cho người vay, vì nó có nghĩa là mỗi khoản thanh toán mang lại cho họ gần hơn để sở hữu nhà của họ hoàn toàn. Điều đó nói rằng, có một loại thế chấp cho phép gộp - cái gọi là cho vay khấu hao âm.

Cách thức hoạt động

Hợp chất liên quan đến việc lấy lãi đã tích lũy cho khoản vay và thêm nó vào số dư cho vay, để cuối cùng bạn trả lãi cho lãi suất. Ví dụ: giả sử bạn vay 100 đô la một năm với lãi suất 6% hàng năm, được cộng gộp hàng tháng. Tỷ lệ 6 phần trăm hàng năm chuyển thành 0,5 phần trăm một tháng - 6 phần trăm chia cho 12. Sau tháng đầu tiên, bạn sẽ bị tính lãi 50 xu - 0,5 phần trăm của 100 đô la. 50 xu đó được thêm vào số dư khoản vay của bạn, làm cho nó trở thành 100,50 đô la. Tháng tiếp theo, bạn sẽ phải trả 50,25 xu tiền lãi-- 0,5 phần trăm của 100,50 đô la. Nói cách khác, bạn hiện đang bị tính lãi trên tiền lãi của tháng trước. Đó là cách hoạt động của hợp chất. Thẻ tín dụng số dư tích lũy lãi kép và tiền bạn gửi vào tài khoản chịu lãi kiếm lãi kép. Thế chấp tiêu chuẩn, tuy nhiên, không hợp chất.

Thế chấp và lãi đơn giản

Xác định khoản thanh toán của bạn

Người cho vay thế chấp sử dụng công thức khấu hao để đặt khoản thanh toán hàng tháng của bạn dựa trên ba yếu tố:

• Số tiền bạn vay, hiệu trưởng.
• Chiều dài của thời hạn cho vay, chẳng hạn như 15 năm hoặc 30 năm.
• Các lãi suất về khoản vay.

Mỗi khoản thanh toán hàng tháng cho khoản thế chấp của bạn là đủ để chi trả tất cả sự quan tâm nổi bật, cũng như một phần của hiệu trưởng. Hành động khấu hao lãi suất cho vay trong suốt thời gian vay của bạn chia lãi cho mỗi khoản thanh toán chính. Vì không có lãi chưa trả sau mỗi lần thanh toán hàng tháng, nên không có lãi gộp. Ví dụ: giả sử bạn nhận khoản thế chấp 100.000 đô la trong 30 năm với lãi suất 6% hàng năm, tính phí 0,5% mỗi tháng. Công thức khấu hao sẽ cung cấp cho bạn một nguyên tắc hàng tháng cộng với khoản thanh toán lãi là $ 59,55.

Phá vỡ thanh toán

Khi khoản thanh toán đầu tiên của bạn đến hạn, bạn nợ đủ 100.000 đô la, do đó bạn sẽ bị tính lãi 500 đô la, hoặc 0,5 phần trăm của 100.000 đô la. Phần còn lại của khoản thanh toán đầu tiên của bạn - $ 99,55 - hướng tới việc giảm tiền gốc của bạn. Số dư khoản vay của bạn giảm xuống còn $ 99,900,45. Một lần nữa, bạn không có tiền lãi chưa trả, vì vậy không có lãi kép.

Khoản thanh toán thứ hai của bạn sẽ bao gồm 0,5 phần trăm tiền lãi trên $ 99,900,45, là $ 499,50. Phần còn lại của khoản thanh toán hàng tháng của bạn - 100,05 - hướng tới việc giảm tiền gốc. Với mỗi lần thanh toán thành công, số tiền lãi bạn phải trả giảm xuống, trong khi số tiền gốc bạn trả lại tăng lên. Điều này tiếp tục cho đến lần thanh toán cuối cùng, sẽ được tạo thành chỉ $ 2,98 tiền lãi và $ 596,57 tiền gốc.

Một ngoại lệ

Loại thế chấp duy nhất mà có thể liên quan đến gộp là một trong đó cho phép khấu hao âm. Đây là một khoản thế chấp không chuẩn hoặc "kỳ lạ" trong đó người cho vay cho phép, nhưng không yêu cầu, bạn phải trả ít hơn tiền lãi tích lũy về khoản vay mỗi tháng trong năm đầu tiên hoặc hai trong số các khoản vay. Trong những trường hợp như vậy, phần tiền lãi chưa trả được cộng lại vào số dư cho vay, với kết quả là lãi kép.

Cách thức thế chấp của Neg-Am

Giả sử bạn có khoản vay 30 năm, 100.000 đô la, 6 phần trăm như khoản vay được mô tả trước đó, nhưng người cho vay của bạn nói rằng bạn có thể thực hiện thanh toán tối thiểu chỉ 400 đô la một tháng. Tại thời điểm thanh toán đầu tiên của bạn, bạn nợ $ 500 tiền lãi. Nếu bạn thực hiện thanh toán tối thiểu, sẽ có 100 đô la tiền lãi chưa trả, hợp chất này, nâng số dư của bạn lên 100.100 đô la. Tháng tiếp theo, bạn nợ $ 500,50 tiền lãi. Bạn trả 400 đô la một lần nữa và 100,50 đô la còn lại sẽ đi vào số dư của bạn, v.v. Trong một khoản vay khấu hao âm, hợp chất lãi hàng tháng.

Tại một số điểm, khoản thế chấp "phủ định" chuyển thành khoản vay được khấu hao hoàn toàn - nghĩa là các khoản thanh toán của bạn được đặt lại để chúng sẽ trả cả gốc và lãi, giống như thế chấp thông thường. Nếu khoản vay trong ví dụ được chuyển đổi thành khấu hao hoàn toàn sau một năm, số dư của bạn sẽ vào khoảng 101.128 đô la. Trong 29 năm còn lại của khoản vay, khoản thanh toán của bạn sẽ vào khoảng $ 614. Nếu chuyển đổi đến sau hai năm, số dư của bạn sẽ là 102.431 đô la và khoản thanh toán của bạn sẽ là khoảng 630 đô la.

Sốc thanh toán

Khi các khoản thế chấp neg-am chuyển thành khấu hao hoàn toàn, khoản thanh toán hàng tháng thường tăng đáng kể.Trong ví dụ, mức tăng là hơn 50 phần trăm. Một số điều này là do ảnh hưởng của lãi kép, nhưng yếu tố lớn nhất trong việc tăng chỉ đơn giản là khoản thanh toán trước đó thấp một cách giả tạo - thậm chí không đủ để trả lãi. Các chuyên gia thế chấp đề cập đến sự gia tăng đột ngột này như cú sốc thanh toánvà nó có thể kích hoạt mặc định nếu người vay không có tiền. Thời gian âm tính khi bắt đầu khoản vay càng dài và sự thiếu hụt giữa khoản thanh toán hàng tháng ban đầu và số tiền thanh toán đầy đủ sẽ càng lớn, cú sốc sẽ càng lớn.