Mục lục:
- Lý do cho việc tái cấp vốn của bạn
- Điểm và chi phí
- Tác động đến cơ sở bán hàng
- Trao đổi bất động sản đầu tư
Hiểu ý nghĩa thuế của tái cấp vốn bằng tiền mặt là một vấn đề đơn giản để hiểu chính phủ đánh thuế gì. Chúng tôi trả thuế cho thu nhập và lợi nhuận. Một khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt có vẻ như là một thu nhập vì theo định nghĩa, nó mang lại cho bạn tiền mặt. Tuy nhiên, từ quan điểm của cải, tốt nhất là rửa sạch. Mặc dù bạn có nhiều tiền hơn trong túi, nhưng bạn có ít tiền hơn được lưu trữ trong tài sản của bạn. Vì điều này không đủ điều kiện là thu nhập, nên không có thuế đối với khoản thanh toán tiền mặt ban đầu. Các khoản tái cấp vốn, mặc dù, có thể có ý nghĩa về thuế khác.
Lý do cho việc tái cấp vốn của bạn
Hiệu quả của tái cấp vốn bằng tiền mặt đối với thuế của bạn phụ thuộc trực tiếp vào những gì bạn sẽ làm với số tiền đó. Nếu bạn đang rút tiền để cải thiện nhà, khoản nợ mới được coi là "nợ mua lại" và tiền lãi cho khoản thế chấp của bạn được khấu trừ trên 1.000.000 đô la hoặc 500.000 đô la đầu tiên của số dư thế chấp, tùy thuộc vào việc bạn nộp đơn như một cặp vợ chồng, hoặc với một số tình trạng khác, chẳng hạn như độc thân hoặc kết hôn - nộp đơn riêng. Nếu bạn đang rút tiền mặt cho các mục đích khác, chẳng hạn như giảm nợ, bạn chỉ có thể khấu trừ tiền lãi cho khoản nợ "vốn chủ sở hữu" $ 100.000 đầu tiên.
Điểm và chi phí
Bất kỳ điểm nào liên quan đến tái cấp vốn của bạn có thể được khấu trừ theo thời gian, tùy thuộc vào chúng được phân bổ cho việc mua lại hoặc khấu trừ nợ vốn chủ sở hữu nhà. Để tìm ra khoản khấu trừ hàng năm của bạn, hãy chia tổng số tiền bạn đã chi cho các điểm theo thời hạn của khoản vay (tính theo năm). Chẳng hạn, nếu bạn đã trả hai điểm để nhận khoản vay 30.000 đô la trong 30 năm, tổng chi phí của bạn sẽ là 4.000 đô la. Bạn sẽ có thể xóa nợ $ 133 mỗi năm, cho đến khi khoản vay được trả hết.
Tác động đến cơ sở bán hàng
Hãy nhớ rằng việc lấy tiền ra khỏi tài sản của bạn không ảnh hưởng đến cơ sở thuế của nó. Nếu một cặp vợ chồng mua một tài sản với giá 100.000 đô la, giữ nó trong một số năm và bán nó với giá 1.000.000 đô la, họ sẽ có khoản lãi vốn là 400.000 đô la, sau khi loại trừ 500.000 đô la. Ngay cả khi họ có khoản thế chấp 800.000 đô la trên tài sản tại thời điểm bán và chỉ nhận được khoảng 130.000 đô la sau khi trả tiền vay và hoa hồng môi giới, họ vẫn sẽ phải trả thuế lãi vốn cho toàn bộ 400.000 đô la. Đây là nơi mà một khoản tái cấp vốn không phải chịu thuế có thể quay trở lại để cắn chủ sở hữu.
Trao đổi bất động sản đầu tư
Bản chất trung lập về thuế của các khoản tái cấp vốn có thể hữu ích cho các nhà đầu tư đang bán tài sản của họ và mua thêm tài sản thông qua trao đổi hoãn thuế 1031. Bởi vì các sàn giao dịch này không cho phép họ rút bất kỳ khoản tiền nào ra khỏi giao dịch mua bán, quay trở lại sau khi thực tế rút tiền mặt là một lựa chọn tuyệt vời. Các nhà đầu tư xem xét chiến lược này nên hợp tác chặt chẽ với một kế toán viên và luật sư thuế thành thạo trong 1031 trao đổi để đảm bảo rằng thời gian của họ tuân thủ các quy định của IRS, vốn đang thay đổi liên quan đến chủ đề này.