Mục lục:
Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang giúp người vay có thu nhập thấp và trung bình bằng cách cung cấp các hướng dẫn đủ điều kiện linh hoạt và thanh toán tối thiểu. Một cơ quan thuộc Bộ Phát triển Nhà và Đô thị, FHA bảo đảm cho các khoản thế chấp, hoàn trả cho những người cho vay trong trường hợp chủ nhà vỡ nợ. Các chương trình FHA, dành cho chủ sở hữu, cũng cho phép người vay thuê một đơn vị riêng biệt trên tài sản, có thể là song công, triplex hoặc bốn đơn vị; tuy nhiên, một yếu tố thu nhập cho thuê được áp dụng.
Những thứ cơ bản
FHA yêu cầu người vay phải trình bày Biểu E của Mẫu 1040 của IRS và các hợp đồng thuê hoặc hợp đồng cho thuê hiện tại để xác minh thu nhập cho thuê.
Các yếu tố thu nhập cho thuê áp dụng cho nhà ở một gia đình, một đến bốn đơn vị. Nó đo tổng thu nhập cho thuê theo tỷ lệ phần trăm, chiếm các vị trí tuyển dụng tiềm năng, chi phí bảo trì và không thu tiền thuê mà chủ nhà phải đối mặt theo thời gian.
FHA tuân thủ các yếu tố tuyển dụng và bảo trì thích hợp của Trung tâm Chủ nhà HUD khu vực (HOC). Có bốn HOC ở Hoa Kỳ - Santa Ana, Philadelphia, Denver và Atlanta.
Phép tính
FHA sử dụng hai công cụ chính để tính toán hệ số cho thuê cho các mục đích đủ điều kiện: báo cáo thẩm định cho thuê đối với tài sản chủ thể hoặc tài sản cho thuê được liệt kê trong đơn, và vị trí tuyển dụng và bảo trì HOC.
Theo HUD, tất cả các HOC, ngoại trừ Denver, sử dụng hệ số trống là 15%. Denver sử dụng các yếu tố vị trí tuyển dụng khác nhau cho khu vực pháp lý của mình. Hệ số thu nhập cho thuê đối với tài sản trong phạm vi quyền hạn của Santa Ana, Philadelphia và Atlanta HOC là 85%; tổng tiền thuê trừ 15 phần trăm.
Sự quyết tâm
Một thẩm định viên phải xác định tiền thuê thị trường của các bất động sản mà thu nhập cho thuê được sử dụng trong vòng loại. Ví dụ, trong việc đủ điều kiện một người nộp đơn xin thế chấp FHA trên một bản song công, người cho vay không được sử dụng mức giá cho thuê mà người vay dự định tính phí, nhưng thay vào đó, số tiền thuê có thể lấy một cách hợp lý theo so sánh của thẩm định viên được FHA phê duyệt trong khu vực. Giá trị thị trường hợp lý nhân với 0,85 mang lại thu nhập cho thuê mà người cho vay có thể sử dụng để giúp đủ điều kiện cho người nộp đơn vay.
Cân nhắc
Nói chung, người vay không được sử dụng thu nhập cho thuê tiềm năng từ nơi cư trú chính mà họ bỏ trống để đủ điều kiện mua một nơi cư trú chính khác bằng khoản vay FHA. Quy tắc này giúp đảm bảo rằng người vay có đủ thu nhập để hỗ trợ cả hai khoản thế chấp mà không cần mặc định đối với tài sản bỏ trống khi mua tài sản mới. Quy tắc này không áp dụng nếu nhà chính bị bỏ trống có giá trị cho vay từ 75% trở xuống. Nó chỉ áp dụng cho chuyển đổi tiền gốc sang tiền gốc và không bao gồm các tài sản cho thuê ngay khi được liệt kê trong đơn của người đi vay. FHA có thể tạo một ngoại lệ cho những người vay mua một nơi cư trú chính khác để di chuyển việc làm được xác minh.