Bộ luật Indiana về tịch thu bất động sản và quyền của người thuê nhà

Nếu mối liên hệ duy nhất của bạn với tiểu bang Indiana là từ việc xem bóng đá Đức Bà hoặc nhớ đến một Ron Howard 6 tuổi đang cười hát những lời ca ngợi của Gary, Indiana, trong "Người đàn ông âm nhạc", thì bạn có thể không biết rằng Indiana phải chịu đựng một theo một nghiên cứu năm 2007, "Ngôi nhà cũ của tôi ở Indiana: Một nghiên cứu về tỷ lệ tịch thu nhà tăng" của Đại học Nam Indiana. Cả quy trình tịch thu nhà và các quyền của người thuê nhà liên quan ở Bang Hoosier đều được nêu rõ trong luật liên bang và tiểu bang.

Các thành phố và vùng ngoại ô Indiana đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi nhà bị tịch thu.

Quy trình tịch thu nhà

Nhà bị tịch thu ở Hoa Kỳ là tư pháp (tại tòa án) hoặc không chính đáng (hành chính). Ở Indiana, nhà bị tịch thu là tư pháp. Kể từ năm 2011, những người cho vay bị tịch thu đã phải gửi một thông báo cho những người vay nợ quá hạn ít nhất 30 ngày trước khi nộp một vụ kiện tịch thu nhà trước tòa. Họ khởi xướng hành động tịch thu nhà bằng cách nộp đơn kiện và ghi lại cái được gọi là "mặt dây chuyền" hoặc thông báo về vụ kiện đang chờ xử lý. Các bên được nêu tên có quyền yêu cầu một hội nghị giải quyết để theo đuổi một giải pháp thay thế bị tịch thu, chẳng hạn như sửa đổi khoản vay. Tòa án cuối cùng đưa ra một bản án cho hoặc chống lại việc tịch thu nhà, và, nếu trước đây, ra lệnh bán tài sản.

Sự tham gia của người thuê trong vụ kiện

Người cho vay bị tịch thu ở Indiana có thể bao gồm cả chủ sở hữu tài sản và người thuê nhà bị tịch thu vì một thỏa thuận thuê nhà trên thực tế là một lợi ích trong tài sản. Mục đích của người cho vay bao gồm cả người thuê trong hành động là chấm dứt các quyền của người thuê đó liên quan đến tài sản - nghĩa là chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên, hầu hết người cho vay chỉ nộp đơn chống lại người vay, đặc biệt là kể từ khi luật liên bang năm 2009 cấm người cho vay chấm dứt hợp đồng thuê sau khi bị tịch thu có hiệu lực.

Bảo vệ người thuê nhà bị tịch thu

Đạo luật bảo vệ người thuê nhà liên bang tại Đạo luật tịch thu năm 2009 yêu cầu người cho vay và người mua nhà bị tịch thu phải tôn trọng hợp đồng thuê nhà hiện có sau khi bị tịch thu nhà. Ngoại lệ duy nhất cho yêu cầu này là khi một tài sản bị tịch thu được mua bởi một cá nhân có ý định chiếm giữ đơn vị cho thuê. Khi chấm dứt hợp đồng thuê hoặc cho người thuê mà không có hợp đồng thuê, tịch thu người cho vay và tất cả các chủ sở hữu mới khác, bao gồm cả những người có ý định chiếm giữ căn hộ, phải cung cấp cho người thuê một thông báo 90 ngày trước khi khởi kiện.

Trốn nhà sau khi bị tịch thu

Người cho vay bị tịch thu hoặc người mua nhà bị tịch thu khác có quyền ở Indiana chấm dứt hợp đồng thuê nhà sau khi bị tịch thu mà không có lý do - nghĩa là không có lý do liên quan đến hợp đồng thuê nhà như không trả tiền thuê nhà. Sau thông báo 90 ngày theo yêu cầu của luật liên bang, một chủ sở hữu theo đuổi một vụ trục xuất ở Indiana bằng cách nộp đơn kiện trục xuất, được gọi là một kẻ giam giữ bất hợp pháp, tại tòa án. Người thuê nhà có đủ điều kiện. Nếu được chấp thuận, việc trục xuất được thực hiện bởi cảnh sát trưởng quận, người đầu tiên đăng tài sản và sau đó buộc phải loại bỏ bất kỳ người cư ngụ còn lại.