Mục lục:
Bước đi nhẹ nhàng khi xem xét liệu có nên bán trong thời hạn bảo vệ niêm yết sau ngày hết hạn niêm yết nhà của bạn hay không, vì bạn có thể nợ tiền hoa hồng cho nhà môi giới niêm yết trước đó. Ngoài việc xem xét cẩn thận ngôn ngữ của thỏa thuận niêm yết, bạn có thể cần tham khảo ý kiến luật sư bất động sản để xác định xem bạn có thể bán sau khi danh sách hết hạn mà không phải trả tiền hoa hồng hay không. Lượng thời gian bạn chờ đợi và cách bạn tìm thấy người mua có thể ảnh hưởng đến việc bạn có nợ nhà môi giới niêm yết trước đây của bạn một khoản hoa hồng hay không. Thời gian chờ đợi có thể kéo dài vài tháng hoặc được miễn hoàn toàn.
Một cái đuôi của hai thời gian
Một điều khoản bảo vệ niêm yết trong một thỏa thuận niêm yết bất động sản bảo vệ lợi ích của người môi giới. Nó không khuyến khích sự thông đồng giữa người mua và người bán. Người bán hàng vô đạo đức có thể sử dụng dịch vụ của người môi giới để nhận được ưu đãi của người mua, sau đó quay lại phía sau của người môi giới và bán cho một trong những người mua đó mà không phải trả tiền hoa hồng niêm yết. Khung thời gian được bảo vệ, được gọi là khoảng thời gian "đuôi", là khoảng thời gian người bán phải đợi sau khi thỏa thuận niêm yết hết hạn trước khi ký kết thỏa thuận với người mua. Thời gian này thay đổi theo hợp đồng và môi giới, nhưng thường kéo dài 90 ngày. Harvey Jacobs của Washington Post khuyến nghị thời gian chờ đợi ngắn nhất có thể, chẳng hạn như 30 ngày.
Ai mang lại cho người mua?
Thời kỳ đuôi thường bị hiểu lầm. Điều này không nhất thiết ngăn bạn bán nhà, nhưng nó có thể giới hạn người bạn có thể bán cho ai mà không phải trả tiền hoa hồng cho người môi giới cũ của bạn. Nói chung, bán cho người mua mà người môi giới đã mua, hoặc người chủ động xem nhà của bạn trong thời gian niêm yết, có thể cho phép người môi giới niêm yết được hưởng hoa hồng. Mặc dù ngôn ngữ trong các hợp đồng niêm yết khác nhau, nhiều đặc điểm cụ thể của tiểu bang về những gì điều này đòi hỏi.
Khi mọi thứ có thể dính
Nếu bạn quyết định bán nhà trước khi hết hạn trong danh sách của bạn, bạn có thể không phải trả tiền hoa hồng nếu bạn bán cho người mua mà bạn gặp sau khi danh sách hết hạn, người đến với bạn mà không cần bất kỳ sự trợ giúp nào từ nhà môi giới. Ví dụ: bạn có thể tự tìm người mua qua Internet hoặc giới thiệu của bạn bè sau khi hết hạn niêm yết. Tuy nhiên, nếu người mua đó có quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc kinh doanh với người mua trước đó đã xem nhà hoặc đặt lời đề nghị trong thời gian niêm yết, bạn có thể phải chứng minh rằng không có sự thông đồng.
Càng cụ thể càng tốt
Sự mơ hồ trong điều khoản bảo vệ của hợp đồng có thể có lợi cho bạn nếu bạn quyết định bán trong khoảng thời gian đuôi. Các tòa án thường sử dụng ngôn ngữ hợp đồng chống lại bên soạn thảo nó, do đó, nếu công ty môi giới viết hợp đồng mà không nêu chi tiết cụ thể, tòa án cũng có thể đọc hợp đồng theo cách giải thích của người bán. Ví dụ, trong một vụ kiện ở Tennessee năm 2007, một tòa án phán quyết có lợi cho người bán đã bán nhà của cô ấy cho những người mua đã xem tài sản một ngày sau khi danh sách hết hạn. Bởi vì công ty môi giới đã soạn thảo hợp đồng trong đó tuyên bố rằng điều khoản áp dụng cho những người mua đã xem nhà trong thời gian niêm yết và không có văn bản gia hạn nào cho danh sách được thực hiện, nên người bán không phải trả tiền hoa hồng.