Mục lục:
Việc kích hoạt việc mua nhà một lần cũng đơn giản như mua một căn nhà giá cả phải chăng, cùng nhau kiếm tiền để thanh toán xuống, đảm bảo tài chính với lãi suất hợp lý và sau đó đóng cửa.
Tuy nhiên, trong những năm sau sự sụp đổ tài chính của Hoa Kỳ năm 2008, một phần xuất phát từ bong bóng nhà đất gây ra bởi cho vay thế chấp vô trách nhiệm, thị trường nhà đất phải chịu đựng sự hỗn loạn lớn. Đó là maelstrom sinh ra các điều kiện thị trường bất động sản chưa từng có mà quy định hàng tồn kho nhà ở, khả năng chi trả và các điều khoản tài chính, tất cả đều ảnh hưởng đến thời gian mua tối ưu.
Bất chấp sự khó lường của thị trường, những người mua tiềm năng có thể tránh được việc mua lại không đúng lúc bằng cách tuân theo các biện pháp bảo vệ nhất định.
Với giá thấp và lãi suất thấp kỷ lục, khả năng chi trả nhà năm 2012 là thuận lợi nhất kể từ năm 1970.
Walter Molony, phát ngôn viên của Hiệp hội môi giới quốc gia (diễn giải)
Ảnh chụp thị trường
Thị trường bất động sản Hoa Kỳ cuối cùng đã thoát khỏi tình trạng ảm đạm từ năm 2008 đến năm 2011. Số liệu bán nhà đã cải thiện 9,5% so với năm 2011 và Hiệp hội Bất động sản Quốc gia dự kiến sẽ tăng thêm trong phần còn lại của năm 2013, vào năm 2014.
Tin xấu nếu bạn đang tìm mua là đầu năm 2013 là một thị trường của người bán ở bốn trong năm khu vực, Walter Molony, một nhà nghiên cứu và phát ngôn viên của NAR cho biết. "Lý do là chúng tôi đã có khoản giảm giá lớn này trong kho," ông nói.
Hoa Kỳ đã lập kỷ lục về hàng tồn kho nhà ở vào tháng 7 năm 2007 với hơn 4 triệu căn nhà trên thị trường. Vào tháng 1 năm 2013, hàng tồn kho đã giảm xuống còn 1,74 triệu, giảm 25% so với tháng 1 năm 2012 và hàng tồn kho thấp nhất kể từ tháng 12 năm 1999.
NAR dự kiến sẽ tăng hàng tồn kho theo mùa vào mùa xuân 2013, Molony nói, nhưng có thể không đủ để ngăn chặn nhiều giá thầu thường xuyên hoặc giảm giá nhà đủ nhanh.
"Giá đang cho thấy sự gia tăng mạnh nhất kể từ tháng 11 năm 2005," Molony nói. "Vì điều này, chúng tôi đã nâng cấp dự báo giá của chúng tôi cho năm nay (2013). Chúng tôi nghĩ rằng giá trung bình sẽ tăng trên toàn quốc khoảng 7 phần trăm."
Giá trung bình vào tháng 1 năm 2013 là $ 173,600, cao hơn 12,3% so với năm trước, tháng thứ 11 liên tiếp tăng giá so với năm trước. Dự báo của NAR cho giá trung bình cho cả năm 2013 là $ 189,400.
"Nhược điểm của tăng mạnh hơn so với tăng trưởng giá bình thường là nếu điều đó diễn ra trong một thời gian dài, cuối cùng chúng ta gặp vấn đề về khả năng chi trả và bạn bắt đầu định giá mọi người ra khỏi thị trường", Molony nói. "Chúng tôi chưa có ở đó."
Với giá thấp và lãi suất thấp kỷ lục, khả năng chi trả nhà vào năm 2012 là thuận lợi nhất kể từ năm 1970, ông nói. Sau vụ phá sản nhà ở năm 2008, giá nhà đã chạm đáy, giảm xuống rất thấp - những ngôi nhà được bán với giá thấp hơn chi phí xây dựng - khiến nhiều nhà đầu tư nhảy vào, chiếm phần lớn hàng tồn kho.
Yếu tố mạnh nhất kìm hãm thị trường là "cộng đồng cho vay đã gặp rủi ro khi chỉ đưa ra các khoản thế chấp cho những người vay tín dụng nhất với điểm tín dụng cao tùy tiện", Molony nói.
Ở Chicago, ví dụ, "những người mua tăng giá", những người chuyển lên từ ngôi nhà đầu tiên của họ, vẫn gặp khó khăn vì những người cho vay có những yêu cầu khắt khe hơn, Zeke Morris, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Chicago cho biết.
"Nó đã gây thất vọng cho một số người mua ở mức giá cao hơn", Morris nói. "Họ đang được yêu cầu chi tiết hơn rất nhiều so với những gì họ từng được yêu cầu trước đây."
Đối với thỏa thuận tốt nhất, Molony nói, người mua nên làm việc với các đại lý bất động sản, tốt nhất là các đại lý của người mua.
Khi nào tôi nên mua?
Niềm tin của người tiêu dùng là một động lực lớn để thực hiện một khoản đầu tư lớn như nhà, Molony nói. Đứng đầu danh sách tự tin là bảo mật công việc.
"Nếu bạn không chắc chắn về sự ổn định của công việc, đó là một điều lớn", Molony nói. "Nếu bạn có một khoảng thời gian ngắn hạn - giả sử, chưa đầy một vài năm - bạn sẽ có lợi hơn khi thuê vì trong tất cả các khả năng, bạn sẽ không thu lại chi phí giao dịch."
Người mua thông thường ngày nay có kế hoạch ở trong một ngôi nhà trong 10 năm; người bán điển hình đã ở trong nhà được chín năm. Trước đây, các chuyên gia bất động sản tin rằng mọi người phải sở hữu nhà của họ trong ba đến năm năm để kiếm đủ vốn chủ sở hữu để làm cho khoản đầu tư đáng giá. Mặc dù phải mất nhiều thời gian hơn để xây dựng vốn chủ sở hữu sau khi thị trường sụp đổ, "Điều đó có thể đúng bây giờ hoặc trở lại với điều đó", Molony nói.
Người lập kế hoạch tài chính được chứng nhận Cathy Pareto đã đề cập đến các tiêu chuẩn tự tin khác mà mọi người nên cân nhắc trước khi mua nhà.
"Bạn đang mua một ngôi nhà với người phối ngẫu của bạn, hoặc bạn sẽ đi cùng một nửa với bạn trai hoặc bạn gái?" Pareto nói. "Mối quan hệ đó ổn định như thế nào? Phần khác sẽ là như thế nào, thị trường trông như thế nào?"
Tài chính là một tiêu chuẩn khác. "Mọi người mắc sai lầm lớn khi mua quá nhiều nhà cho những gì họ có thể hỗ trợ," Pareto nói. "Dòng tiền của bạn trông như thế nào? Một nửa số tiền lương của bạn sẽ hỗ trợ cho ngôi nhà mới của bạn? Chà, đó có thể là một sự căng thẳng. Bạn có nguồn thu nhập nào khác?"
Nếu một người mua tiềm năng thiếu niềm tin vào bất kỳ vấn đề nào trong số này, Pareto và Molony khuyên bạn nên thuê thay thế.
Cân nhắc nhiều tiền hơn
Sự sụp đổ của thị trường nhà đất và sự sụp đổ của ngành ngân hàng đã khiến những người cho vay thế chấp lúng túng về việc cho vay tiền, có nghĩa là những người mua nhà tiềm năng cần tín dụng "đàng hoàng" để được chấp thuận tài trợ - "có lẽ (một điểm tín dụng) trong 720s nói trên", Pareto nói. "Nếu bạn có ít hơn tín dụng xuất sắc, bạn có thể, trong mắt ngân hàng, một đề xuất rủi ro."
Nếu tín dụng của bạn dưới mức tuyệt vời, bạn có thể tự làm tổn thương mình bằng một khoản nợ xấu.
"Bạn có thể không đủ điều kiện cho mức lãi suất thấp có sẵn cho hầu hết mọi người hiện nay và bạn không muốn trả nhiều hơn số tiền bạn phải hoặc nên trả cho chi phí vay số tiền đó", Pareto nói.
Người mua nhà lần đầu nên biết điểm tín dụng của họ; Nếu nó thấp, họ nên sửa nó. Thanh toán hóa đơn đúng hạn, không nhận khoản nợ trả góp mới và không đăng ký thẻ tín dụng mới hoặc hủy một khoản cũ, Molony khuyên.
Người mua cần có đủ tiền để chi trả cho khoản thanh toán xuống khoảng 20% giá mua hoặc các ngân hàng có thể "thậm chí không nhìn vào bạn", Pareto nói.
Molony trả tiền trung bình cho người mua nhà lần đầu tài trợ thông qua khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang chỉ bằng 4 phần trăm giá mua, Molony lưu ý. Nhiều người mua lần đầu sẽ tìm đến gia đình của họ để được giúp đỡ với khoản thanh toán xuống.
"Thành thật mà nói, Ngân hàng Quốc gia của Bố mẹ là một phương tiện rất truyền thống mà chủ nhà sử dụng để mua hàng của họ," ông nói. Đề cập đến một cuộc khảo sát NAR hàng năm về người mua nhà và người bán, Molony nói: "Khi chúng tôi hỏi những người mua nhà lần đầu, 'Bạn đã sử dụng gì cho khoản thanh toán xuống của mình?' 76 phần trăm nói tiết kiệm. Hai mươi bốn phần trăm - một món quà từ người thân hoặc bạn bè và thông thường đó là một món quà từ cha mẹ của họ."
Người mua cũng cần tiền mặt để đóng chi phí, thay đổi theo địa lý và theo giao dịch, Molony nói. Dự kiến chi phí đóng cửa là 5 phần trăm giá trị của ngôi nhà.
Nhìn chung, một người mua tiềm năng nên tính toán dành 25% tổng thu nhập của mình để thế chấp gốc và lãi. "Điều đó sẽ cho phép bạn thoải mái," Molony nói.
Dấu hiệu của thị trường của người mua
Người phát ngôn của Hiệp hội Bất động sản Quốc gia Walter Molony đã liệt kê những dấu hiệu này như là thước đo thời điểm chu kỳ bất động sản chuyển sang thị trường của người mua:
Hàng tồn kho nhà ở và nguồn cung tháng, hoặc thị trường theo thời gian, ổn định hoặc tăng khiêm tốn; người bán có thể có động lực hơn để đàm phán các điều khoản. Nguồn cung sáu tháng gần như cân bằng giữa người mua và người bán, nhưng việc tăng nhanh hàng tồn kho hoặc thời gian trên thị trường ngoài định mức theo mùa có thể là dấu hiệu của thị trường của người mua.
Giá nhà bị đình trệ hoặc tăng thấp hơn một điểm phần trăm so với lạm phát. Sharply giảm giá tăng khả năng chi trả nhưng có thể là một lá cờ đỏ của điều kiện kinh tế và nhà ở địa phương nghèo. Mức tăng giá dài hạn thông thường trong một thị trường cân bằng là 1 đến 2 điểm phần trăm so với lạm phát được đo bằng Chỉ số giá tiêu dùng.
Mối quan hệ giữa lãi suất thế chấp, giá nhà và thu nhập cho phép bạn chi tiêu dưới 25 phần trăm tổng thu nhập cho tiền gốc và lãi thế chấp.
Tạo việc làm trong thị trường địa phương cung cấp sự tự tin và phù hợp với người mua nhà. Một nền kinh tế kém làm cho nó dễ mua hơn, nhưng công việc và tổn thất dân số kéo dài có nghĩa là có thể mất nhiều thời gian hơn bình thường để bán với lợi nhuận. Với mức tăng giá bình thường, hầu hết người mua xây dựng đủ vốn chủ sở hữu trong ba đến năm năm để thực hiện giao dịch.