Mục lục:
Bán buôn REO bị tịch thu trong khu vực của bạn với rất ít tiền.
Nếu khu vực của bạn được tải bằng REO bị tịch thu nhiều hơn bạn có thể kiếm được thu nhập phụ hoặc thu nhập toàn thời gian với bất động sản.
Quyết định khu vực nào bạn muốn đầu tư vào đó được nạp với REO Foreclosures. Bạn sẽ muốn đảm bảo rằng khu vực bạn quan tâm không chỉ có tài sản REO mà còn có rất nhiều tiền mặt chỉ các nhà đầu tư mua ở đó. Bạn có thể tìm thấy điều này thông qua các hồ sơ công khai hoặc thông qua Dịch vụ Đa danh sách (tìm một đại lý bất động sản để giúp bạn điều này nếu bạn không có quyền truy cập của riêng mình.) Giữ thông tin này để sử dụng thêm.
Bậc thang
Tìm cho mình một công ty quyền sở hữu nhà đầu tư hoặc luật sư có thể đóng cửa đồng thời (hoặc đóng cửa gấp đôi.) Nếu bạn không biết tìm một nơi nào bạn sẽ phải hỏi các nhà đầu tư khác họ sử dụng hoặc tham gia đầu tư bất động sản địa phương của bạn câu lạc bộ. (Rất nhiều câu lạc bộ bất động sản sẽ cho phép bạn đi miễn phí lần đầu tiên … chỉ cần hỏi.)
Khi bạn tìm thấy khu vực mục tiêu của mình, hãy hỏi chủ nhà địa phương ở đó xem họ có quan tâm đến một tài sản cho thuê khác trong khu vực không và họ sẽ sẵn sàng trả bao nhiêu cho một người.Bạn có thể tìm thấy chủ nhà địa phương bằng cách gọi các dấu hiệu "cho thuê" trong khu vực, nói chuyện với các đại lý bất động sản và nói chuyện với chủ nhà tại các cuộc họp câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản địa phương.
Bậc thang
Hãy nhớ ở bước 1 nơi bạn nên yêu cầu một đại lý bất động sản giúp bạn nhắm mục tiêu đến một khu vực nơi người mua tiền mặt mua? Vâng, bạn sẽ yêu cầu đại lý bất động sản quay trở lại một vài tháng và cung cấp cho bạn một danh sách tất cả các giao dịch bán tiền mặt diễn ra trong khu vực mục tiêu của bạn cho REO Foreclosures. Thông tin này sẽ không chỉ cung cấp cho bạn danh sách tất cả người mua tiền mặt mà còn cho bạn biết những nhà đầu tư này sẵn sàng trả bao nhiêu cho các loại tài sản cụ thể trong khu vực mục tiêu của bạn.
Bậc thang
Bây giờ bạn đã có một danh sách người mua cùng với một công ty quyền sở hữu hoặc luật sư tại chỗ, bây giờ bạn có thể bắt đầu định vị các tài sản tịch thu REO để đưa ra đề nghị. Hầu hết tất cả các ngân hàng sẽ liệt kê tài sản của họ với các đại lý bất động sản. Vì vậy, hãy nhớ rằng đại lý bất động sản bạn đã giao dịch?:-) Có, bạn sẽ yêu cầu họ cung cấp cho bạn danh sách nhà bị tịch thu hàng ngày. Tốt nhất là nhắm mục tiêu các tài sản đã có trên thị trường một chút, bởi vì khi chúng lần đầu tiên tung ra thị trường, có rất nhiều sự cạnh tranh. Nhưng ban đầu, hãy nhắm mục tiêu TẤT CẢ các thuộc tính tịch thu REO xuất hiện trên thị trường, chỉ trong trường hợp thị trường của bạn không cạnh tranh như của tôi.
Đặt lịch hẹn với đại lý bất động sản của bạn để tham gia vào các tài sản tịch thu REO mà bạn quan tâm. Kiểm tra tài sản và xác định số lượng công việc cần thiết (nếu bạn không biết bất kỳ số liệu sửa chữa nào, đừng lo lắng … Tôi vẫn không;-) nghiêm túc, tôi không.) Bạn có thể nhờ đại lý bất động sản của bạn giúp đỡ về vấn đề này hoặc bạn có thể mang theo một người bạn thầu với bạn hoặc bạn chỉ có thể cho rằng nó cần một công việc toàn bộ. Sau khi bạn đã thấy đủ nhà để bán và thậm chí đã thấy đủ số lượng bán, bạn sẽ có thể tự đánh giá số lượng công việc cần thiết. (Tôi thực sự không đùa khi tôi nói rằng tôi vẫn không biết số liệu sửa chữa. Tôi khá giỏi trong việc đoán biết mặc dù … tôi thường đến trong khoảng 5.000 đô la.)
Bậc thang
Bây giờ bạn đã có tất cả thông tin bạn cần, bạn sẽ thực hiện một đề nghị (nó giúp đảm bảo bạn có người mua ở vị trí ĐẦU TIÊN. Vì vậy, hãy làm việc trong danh sách người mua đó, ok?)
Khi giao dịch với ngân hàng REO bị tịch thu, họ sẽ không cho phép chuyển nhượng, vì vậy bạn sẽ thực hiện đóng đồng thời cho các giao dịch của mình.
Để xác định giá để cung cấp, bạn sẽ xem qua thông tin được cung cấp bởi đại lý bất động sản của bạn với tiền mặt được bán trong khu vực và so sánh các tài sản đó với tài sản bạn vừa xem. Bạn biết từ việc bán và nói chuyện với các nhà đầu tư khác, các nhà đầu tư tiền mặt sẽ trả cho những tài sản đó để bây giờ bạn chỉ cần tính ra lợi nhuận của mình và sau đó xác định giá mua MAX của bạn.
Bạn sẽ muốn nói chuyện với đại lý bất động sản của bạn về việc đóng chi phí, bởi vì họ sẽ cắt giảm lợi nhuận của bạn và bạn sẽ cần biết họ để giúp bạn xác định giá mua MAX để bạn vẫn có thể kiếm được lợi nhuận. Chi phí đóng cửa hoặc thanh toán là khác nhau ở mỗi khu vực, vì vậy bạn thực sự sẽ phải xem qua thông tin này với đại lý bất động sản của bạn.
Sau khi bạn đã tìm ra tất cả các số của mình, bao gồm cả lợi nhuận của bạn, bạn sẽ thực hiện ưu đãi.
Chẳng hạn, giả sử các nhà đầu tư đang trả 40.000 đô la cho các tài sản như tịch thu REO mà bạn đã xem và bạn muốn kiếm được lợi nhuận 5.000 đô la và chi phí đóng của bạn sẽ vào khoảng 500 đô la. Khi bạn xem xét tất cả những điều đó, giá mua MAX của bạn sẽ là 34.500 đô la. ($ 40.000 - Lợi nhuận $ 5000 - Chi phí đóng $ 500 = giá mua MAX.)
Đừng bắt đầu ở đó mặc dù. Bắt đầu thấp hơn một chút bởi vì nếu bạn bắt đầu cao, thật khó để đi xuống, nhưng nếu bạn bắt đầu thấp hơn, bạn có thể dần dần nhận được giá MAX nếu cần.
Một số nhà bán buôn sử dụng phương pháp công thức và điều đó có nghĩa là họ sử dụng công thức để xác định giá mua MAX của họ. Họ xác định Giá trị sau khi sửa chữa của một ngôi nhà (giá trị của nó sau khi đã sửa), họ nhân số đó với bất kỳ nơi nào từ 65% đến 70% (bạn sẽ phải điều chỉnh dựa trên thị trường của mình) và sau đó bạn trừ chi phí sửa chữa và lợi nhuận của bạn và điều đó sẽ bằng giá mua tối đa của bạn.
Ví dụ: Giả sử thỏa thuận mua nhà trị giá 40.000 đô la mà ngôi nhà được sửa chữa sẽ có giá trị 100.000 đô la. Và ngôi nhà cần 45.000 đô la công việc được thực hiện cho nó. Bạn vẫn muốn thu 5000 đô la. Đây là cách bạn tìm ra giá mua MAX của bạn đang sử dụng công thức: $ 100.000 x 70% = $ 70.000 - $ 45.000 (sửa chữa) = $ 25.000 là giá mua MAX của bạn. (Tôi tìm thấy bằng cách sử dụng công thức
Bậc thang
Vì bạn đã xác định giá ưu đãi của mình, bạn sẽ phải gửi cho đại lý bất động sản của mình một khoản tiền gửi nghiêm túc. Điều này là để cho ngân hàng thấy rằng bạn nghiêm túc về lời đề nghị của bạn. Vì vậy, thực tế bạn càng đặt xuống ngân hàng càng nghiêm trọng. Tuy nhiên, hãy lưu ý nếu bạn rút lui khỏi thỏa thuận vì bất kỳ lý do nào không được quy định trong hợp đồng của bạn hơn là bạn sẽ mất số tiền này (vì vậy bạn không muốn nó ở mức cao như vậy.) Tôi khuyên bạn nên giao dịch REO bị tịch thu để đặt $ 500 đến $ 1000 như tiền kiếm được, nhưng nếu bạn có thể thoát khỏi với $ 100 … hãy làm điều đó!
Đại lý bất động sản của bạn sẽ lấy séc của bạn và rất có thể nhà môi giới sẽ gửi nó vào một tài khoản ký quỹ cho đến khi giải quyết / đóng cửa.
Bậc thang
Nếu bạn chưa quen với đầu tư bất động sản, bạn có thể chọn các tình huống khác nhau trong thỏa thuận về tài sản của mình. Giống như kiểm tra tài sản, kiểm tra sơn dựa trên chì, dự phòng thế chấp, kiểm tra radon, v.v.
Tuy nhiên, chỉ là một cảnh báo, càng nhiều tình huống bạn chọn, đề nghị của bạn càng ít hấp dẫn hơn đối với ngân hàng.
Tôi thường không chọn bất kỳ tình huống bất ngờ nào và tôi biết rằng tiền kiếm được của tôi có nguy cơ rất lớn trong kịch bản này (vì tôi thậm chí không chọn một khoản dự phòng thế chấp.) Khi bạn làm điều này, đó là ưu đãi tốt nhất bạn có thể thực hiện khi giao dịch với REO Foreclosures, ngân hàng sẽ muốn cái được gọi là bằng chứng về tiền. Trên thực tế, họ sẽ muốn bằng chứng về các khoản tiền cho dù bạn có dự phòng hay không, chỉ là một fyi.
Bằng chứng về tiền chỉ là, bằng chứng rằng bạn có tiền để mua tài sản này. Nếu bạn có hạn mức tín dụng, thẻ tín dụng, trong ngân hàng hoặc bạn bè hoặc thành viên gia đình có bất kỳ thứ gì có nhiều tiền trong tài khoản của họ thì bạn có thể sử dụng nó làm bằng chứng về tiền của mình. Nếu không, bạn có thể nhận được bằng chứng về thư từ một công ty tài trợ giao dịch. (Chỉ cần google "tài trợ giao dịch" cho danh sách các địa điểm để nói chuyện.)
Khi ngân hàng ký tắt lời đề nghị của bạn rất nhiều lần, ngân hàng sẽ có một công ty quyền sở hữu mà họ muốn kết thúc hợp đồng (đôi khi họ sẽ khuyến khích bạn cho phép điều đó xảy ra.) Bạn có thể chấp nhận điều đó nhưng vẫn gửi tất cả các tài liệu đã ký của bạn cho công ty quyền sở hữu CỦA BẠN và yêu cầu họ thực hiện "đóng lịch sự" và yêu cầu họ thông báo cho công ty tiêu đề ngân hàng về việc này. Bằng cách đó bạn vẫn kiểm soát được thỏa thuận.
Bậc thang
Bây giờ, cả ngân hàng và bạn đã ký hợp đồng, đã đến lúc tìm người mua cuối cùng của bạn! Gọi tất cả các dấu hiệu "cho thuê" mà bạn đã thấy nơi chủ nhà nói rằng họ sẽ quan tâm đến nhiều bất động sản cho thuê hơn trong khu vực và nói với họ rằng bạn có thứ gì đó theo hợp đồng và muốn biết liệu họ có quan tâm đến việc mua nó không.
Gọi cho tất cả mọi người mà bạn đã thêm vào danh sách người mua của bạn quá!
Ngoài ra, hãy lấy một số dấu hiệu bằng nhựa màu trắng trống với giá đỡ bằng kim loại và viết lên chúng bằng bút đánh dấu màu đen, dày của bạn:
3 giường / 1 ba. Nhà giá rẻ $ 40k TIỀN / Phải bán! 555-5555
Và đặt khoảng 20 trong số đó trong khu vực có ngôi nhà. Điện thoại của bạn sẽ đổ chuông. (Nếu bạn không có tiền để mua khoảng 20 trong số này, về cơ bản, bạn sẽ thực hiện nhiều cuộc gọi và nghiên cứu lạnh lùng. Gọi cho chủ nhà và gọi cho các nhà đầu tư mà bạn biết đã mua một căn nhà để lấy tiền mặt Vài tháng qua …. hãy nhớ rằng danh sách mà bạn nhận được từ đại lý bất động sản?)
Mục tiêu của bạn là làm việc siêng năng để tìm người mua cuối cùng của bạn để bạn có thể đóng REO bị tịch thu và bạn cũng có thể được trả tiền!
Bậc thang
Khi bạn tìm thấy một người mua cuối cùng, sau đó bạn ký một thỏa thuận bán hàng với họ. Trong thỏa thuận bán hàng này, bạn sẽ là "người bán" và họ sẽ là "người mua". (Tôi biết bạn chưa đóng cửa với ngân hàng, nhưng vì bạn đã thực hiện thỏa thuận bán hàng đối với tài sản, giờ đây bạn có cái gọi là lợi ích công bằng trong tài sản và bạn có thể quảng cáo và bán nó với tư cách là "người bán".) Hãy nhớ đặt đúng giá bán tại đây (giá cao hơn!) Ngoài ra, bạn cũng sẽ phải nhận một khoản tiền gửi nghiêm túc từ người mua của mình. Vì bây giờ bạn là người bán, bạn muốn điều này càng cao càng tốt. Vì vậy, bạn biết rằng người mua này là nghiêm túc về thỏa thuận. Để an toàn, hãy để họ kiểm tra tiền một cách nghiêm túc trong tên công ty hoặc luật sư của bạn. Họ sẽ giữ nó trong một tài khoản ký quỹ cho đến khi giải quyết / đóng. Hãy chắc chắn cho họ biết rằng việc đóng cửa sẽ xảy ra với công ty quyền sở hữu hoặc luật sư bất động sản của bạn (một khi bạn tin tưởng người mua này hoặc biết bạn đang làm gì, bạn có thể quyết định sử dụng công ty quyền sở hữu hoặc luật sư của họ để đóng.)
Bậc thang
Bây giờ bạn sẽ chuyển tiếp giấy tờ bán hàng này cho luật sư và / hoặc công ty quyền sở hữu của bạn. Bạn có thể cho họ biết đây sẽ là thỏa thuận đóng đồng thời mà bạn đang làm việc.
Nếu vì một lý do nào đó, công ty tiêu đề nói rằng bạn không thể đóng đồng thời, bạn có thể thực hiện đóng hai lần và bạn có thể sử dụng tài trợ giao dịch mà bạn đã tìm kiếm khoảng một vài bước trước đây. Họ cho bạn mượn tiền của họ trong vài giờ hoặc vài ngày để thực hiện thỏa thuận của bạn. Hãy nhận biết những gì họ sẽ tính phí cho bạn vì bạn sẽ phải đưa số tiền đó vào chi phí đóng của mình.
Hiển thị để giải quyết và thu 5.000 đô la của bạn !!! Bây giờ hãy đi và tìm cho mình thêm REO tịch thu để bán buôn!