Mục lục:
Danh sách các quy tắc thuế có lợi cho chủ sở hữu tài sản cho thuê là dài. Các khoản khấu trừ, khấu hao, thuế suất tăng vốn, 1031 trao đổi và các quy tắc mất hoạt động thụ động đều xuất phát từ khuôn khổ các chính sách thúc đẩy đầu tư bất động sản. Nếu bạn sở hữu bất động sản cho thuê hoặc đang suy nghĩ về việc mua một số, hãy tìm hiểu các quy tắc này để hiểu các tác động trên dòng dưới cùng của bạn. Quy tắc mất hoạt động thụ động, kết hợp với yêu cầu tham gia tích cực của nó, đặc biệt có giá trị đối với các nhà đầu tư mới, những người có thể cho thấy thua lỗ trong năm đầu tiên của họ trong trò chơi.
Hiểu sự tham gia
Khi bạn kiếm tiền thông qua tiền thuê tài sản cho thuê, nó thường được coi là thu nhập thụ động. Nó phát sinh nhiều hơn từ chính tài sản hơn là một dịch vụ bạn đang cung cấp. Nếu bạn mất tiền, đó là mất thu nhập thụ động hoặc đơn giản là mất thụ động. Một lợi ích được đánh thuế như thu nhập bình thường. Làm thế nào một mất mát được xử lý phụ thuộc vào việc bạn có tích cực tham gia vào các hoạt động cho thuê. Nếu bạn không tích cực tham gia vào hoạt động kinh doanh cho thuê, bạn chỉ có thể khấu trừ các khoản lỗ thụ động từ lợi nhuận thụ động, chẳng hạn như từ tài sản cho thuê khác. Nếu bạn không có lợi nhuận thụ động, bạn có thể mang khoản lỗ thụ động lùi hoặc chuyển sang các năm tính thuế khác mà bạn có lợi nhuận thụ động để bù đắp. Nếu bạn đã tích cực tham gia, kể từ năm 2014, bạn có thể khấu trừ tới 25.000 đô la tổn thất thụ động từ thu nhập không thụ động, chẳng hạn như tiền lương từ công việc của bạn.
Yêu cầu đồng sở hữu tối thiểu
Bạn phải sở hữu ít nhất 10 phần trăm tài sản cho thấy một khoản lỗ thụ động để đáp ứng bài kiểm tra tham gia tích cực và có thể khấu trừ các khoản lỗ thụ động từ thu nhập không thụ động hoặc chủ động. Không có ngoại lệ cho quy tắc này. Nếu bạn không sở hữu ít nhất 10 phần trăm tài sản, bạn không thể khấu trừ tổn thất thụ động từ bất cứ thứ gì ngoài lợi ích thụ động, mặc dù bạn vẫn được phép mang khoản lỗ ngược hoặc chuyển sang các năm tính thuế khác.
Tham gia tích cực
Ngoài việc sở hữu ít nhất 10 phần trăm tài sản cho thuê để đáp ứng bài kiểm tra tham gia tích cực, bạn phải tham gia tích cực vào việc quản lý tài sản, đặc biệt là trong các quyết định quản lý. Dịch vụ doanh thu nội bộ cung cấp các ví dụ về sự tham gia tích cực như các đơn vị quảng cáo, thu tiền thuê và thực hiện hoặc sắp xếp để sửa chữa. Tuy nhiên, nó làm rõ rằng thuật ngữ "tham gia tích cực" là một tiêu chuẩn ít nghiêm ngặt hơn so với "tham gia vật chất" áp dụng cho các chuyên gia bất động sản. Để tích cực tham gia, bạn không phải xử lý mọi khía cạnh của quản lý. Nếu bạn chấp thuận người thuê mới, xác định các điều khoản cho thuê và phê duyệt chi tiêu, bạn đã đáp ứng bài kiểm tra.
Hạn chế đối với người có thu nhập cao
Toàn bộ khoản khấu trừ 25.000 đô la tổn thất thụ động từ thu nhập không thụ động chỉ dành cho những người nộp thuế có thu nhập gộp được điều chỉnh đã sửa đổi từ 100.000 đô la trở xuống (50.000 đô la trở xuống nếu kết hôn nộp riêng). Nó giảm dần trên 100.000 đô la và kết thúc hoàn toàn cho những người có thu nhập từ 150.000 đô la trở lên.