Mục lục:
- Tự do đàm phán Điều khoản thanh toán
- Người mua được sở hữu ngay lập tức, nhưng không phải là tiêu đề
- Điều gì xảy ra nếu người mua không thể trả tiền
- Đạo luật AN TOÀN
Hợp đồng đất đai là một loại tài chính của người bán.Nó hoạt động hơi giống như một thế chấp, nhưng thay vì một ngân hàng cung cấp tài chính, người bán tài trợ cho việc bán bất động sản theo từng đợt. Người mua thường được phép chuyển vào bất động sản ngay khi hợp đồng được ký, nhưng anh ta không có được quyền sở hữu hợp pháp cho đến khi hoàn thành các khoản thanh toán. Indiana đã sửa đổi luật hợp đồng đất đai truyền thống để làm cho nó công bằng hơn cho người mua.
Tự do đàm phán Điều khoản thanh toán
Người mua có thể tìm kiếm nguồn tài trợ của người bán nếu anh ta không thể có được tín dụng hoặc không thể đủ khả năng thanh toán xuống. Thay vì mất người mua, người bán có thể đồng ý bán nó theo hợp đồng. Điều khoản thanh toán theo hợp đồng đất đai thường linh hoạt hơn so với tài chính của bên thứ ba, mặc dù chúng không bắt buộc phải có. Nhiều người bán sẽ đồng ý từ bỏ một khoản thanh toán xuống, ví dụ, để đổi lấy giá mua cao hơn. Các bên có quyền tự do đàm phán các điều khoản theo luật liên hệ của Indiana.
Người mua được sở hữu ngay lập tức, nhưng không phải là tiêu đề
Người mua thường có quyền sở hữu tài sản ngay khi anh ta ký hợp đồng, ngay khi anh ta trả tiền xuống hoặc ngay khi anh ta trả tiền định kỳ đầu tiên. Sau đó, người bán không có quyền vào bất động sản hơn chủ nhà phải nhập tài sản thuê. Tuy nhiên, quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản vẫn thuộc về người bán cho đến khi người mua thực hiện khoản thanh toán theo lịch trình cuối cùng. Người bán cũng giữ quyền sở hữu vật lý của chứng thư tiêu đề. Điều này ngăn người mua cố gắng bán hoặc tài trợ cho sản phẩm mà anh ta chưa hoàn toàn sở hữu. Khi người mua thực hiện khoản thanh toán cuối cùng, người bán có nghĩa vụ hỗ trợ người mua chuyển nhượng quyền sở hữu.
Điều gì xảy ra nếu người mua không thể trả tiền
Hạn chế lớn nhất với hợp đồng đất đai là những gì xảy ra nếu người mua không thể trả tiền. Trước đây, một người mua mặc định sẽ mất toàn bộ khoản đầu tư của mình và người bán có thể thu giữ tài sản mà không cần làm thủ tục tịch thu nhà. Vì vậy, ngay cả khi người mua thực hiện 99 khoản thanh toán và chỉ bỏ lỡ một lần, anh ta có thể mất tất cả. Indiana đã cải cách luật của mình để khắc phục tình trạng người mua mặc định sau khi hoàn thành nhiều khoản thanh toán. Nếu vốn chủ sở hữu của người mua trong tài sản tại thời điểm vỡ nợ là "đáng kể", theo quy định của pháp luật, người bán phải bắt đầu các thủ tục tịch thu nhà chính thức tại tòa án thay vì chỉ lấy lại tài sản. Người mua có quyền được bồi thường cho vốn chủ sở hữu tích lũy trước khi người bán có thể lấy lại tài sản.
Đạo luật AN TOÀN
Đạo luật cấp phép an toàn và công bằng cho việc cấp phép thế chấp năm 2008 ("đạo luật SAFE") yêu cầu các tiểu bang phải thông qua luật yêu cầu cấp phép cho người khởi tạo khoản vay bất động sản. Đạo luật SAFE của Indiana đã có hiệu lực vào tháng 6 năm 2010. Nó yêu cầu các bên mở rộng tài chính cho việc mua bất động sản, bao gồm cả người bán theo hợp đồng đất đai, phải được cấp phép. Quá trình cấp phép là tốn kém và tốn thời gian. Tuy nhiên, bạn không cần phải có giấy phép, nếu bạn bán một ngôi nhà mà trước đây bạn sống, bán tài sản cho người thân ngay lập tức hoặc bán các tòa nhà thương mại.